主题：做债权投资还是做股权基金 房地产私募分化

在房地产私募基金高速增长的背后，是其模式的粗放化和同质化，基金主要是在做债权或明股实债，做纯股权投资的很少，而真正先募资再投项目做起来的地产基金尚未出现。

近两年来，房地产圈子的人发现自己身边悄然多了很多房地产私募的朋友，众多房地产企业的高管纷纷投身房地产私募领域。

近日，由住建部政策研究中心与高和资本联合发布《2013年民间资本与房地产业研究报告》显示，房地产直接融资所占比重由2004年的30%上升至2012年的40.5%，资金总额在8年间增长高达6.5倍。

“随着我国金融制度的发展以及房地产调控政策的作用，房地产企业逐步探索和发展多元化融资。除传统的银行贷款、证券融资外，目前还出现了信托融资、房地产私募基金等新型融资方式，未来，房地产私募将进入房地产领域的各个细分市场。”住建部政策研究中心主任秦虹分析指出。

股权基金还是债权投资

“以往的这些地产基金中，项目基金占绝对多数；债权类（包含明股实债）最为常见，纯股型地产基金极少，夹层（股+债）也很少。”上海鸿毅投资有限公司总裁张义鸿表示。

所谓“项目基金”，即地产基金的GP管理人先找到可投资的地产项目，然后再向潜在LP出资人募集资金。LP是否有出资意愿，取决于项目的质量，而非地产基金团队的资产管理能力

而私募基金的传统操作方式，即GP先募集资金，再找项目投资，通常投资多个项目以分散风险，这样的地产基金的规模极小，它们更习惯于被业内人士称为“地产母基金”。

以歌斐资产为例。从去年末到今年，歌斐资产就先后与蓝光实业、中弘股份、上海证大、华远地产等多家地产公司合作。歌斐资产目前地产基金的规模已经在百亿级别，这些基本是项目基金。

歌斐资产合伙人谭文虹介绍，目前歌斐资产旗下的地产母基金的规模接近20亿元。所谓地产母基金，是指将募集的资金投资多个地产子基金，或者直接投资地产项目。

业内人士称，在如今好的项目所需的资金量越来越大，有实力独揽项目的开发商越来越少，房地产私募基金是房地产融资一个不可逆转的方向。尽管中国的房地产金融市场体量很大，但还有待更清晰的规划整合。

实际上，房地产私募基金已经开始出现分化，更趋专业性。以星浩资本为例，其运作模式既不同于只募资不开发的专业投资机构，也不同于房地产企业自身发起的基金，它在五年受益期内，募资人将全程负责项目的开发与运营，实行“融资开发管理”一体化的商业模式。

星浩资本CEO赵汉忠曾公开表示：“星浩资本这种模式是基金的模式，目前是全国最创新的，我还没有看到有第二家像我们这样的。他既有募集资金的能力，又有开发和商业运营的能力。所以，融、投、管、退四个环节都包含了。”