主题：再析温州购房团神话:温州人难获高利何去何从

剖析温州购房团神话》一文发表后，收到了不少来自各地的反馈意见。现再做些
分析，以作为上一文章的补遗。 

其一，温州购房团到各地购房的目的可分为3类，即购房居住、置业和炒作盈利。
炒作盈利的人虽然比重不算大，但善于炒作，加上有些媒体和希望房价上涨的企业
“积极呼应”，炒得沸沸扬扬。因此，应对其中的炒房活动做一些分析。 

其二，到上海的温州购房团中，确有一部分是以炒房谋利为目的的人。由于上海
房地产市场比较规范，两年过去了，他们并没有炒卖出多少房子，也没有获得预期的
高利。当然也有人买一两套房(在其它城市也有类似情况)，三五个月卖出去，赚了一
定的利润，但这只是“小打小闹”的获利，而不是大批量地获高利。他们没有达到获
高利暴利的目的，只好宣布从上海撤出资金。这里要说明两点：一是，温州购房团两
年多来在上海购买了15亿元的房屋并没有撤走；二是，这些炒房人因为没有获得预期
的高利，不愿继续在上海炒房是事实，而从上海撤出200亿资金，则是没有事实根据的
炒作神话。

其三，据某一城市反馈，“温州购房团”的人前年到该市买了一幢楼，立即提价
20%进行兜售。由于没有人来成幢买楼，改为分套单卖，居民们又嫌其价格高于附近同
类住房而不予“问津”。一年多没有卖出几套房，已经被“套住了”。 

其四，据另一城市反馈，“温州购房团”的人去年年底在该市买了一幢楼，付了
订金并开始寻找可以转卖的下家。这时才发现，这幢楼所在地的居民，主要是低收入
者，售房的“人气不旺”。他们目前处于“两难”境地：既不甘心牺牲订金撤出来，
又怕交足购房款被套住。 

其五，有两个中等城市反馈，去年这两个城市都去了“温州购房团”。人数只有
四五人，但却打着温州购房团的旗号。到了之后，就广泛地接触房地产商和媒体。经
过炒作，闹得满城风雨。市里许多老百性都知道，“温州购房团来了，房价要大涨
了”。奇怪的是，他们制造了“舆论”后，一套房子也没有买就撤走了。对此，人们
有四种分析：一为，他们光炒作，不买房，纯系招摇撞骗；二为，他们的目的是造舆
论，让人们知道温州购房团神通广大，连中等城市也光顾到了；三为，他们为了获利
而惟恐房地产市场不乱，连一个中等城市也要去大造房价要大涨的空气；四为，温州
人经过调查发现，这两个城市这些年来房价涨势缓慢，炒房不会获得多少利润，因而
及时撤出。 

其六，有人认为，温州人到各地买房，都是各买各的房，并没有形成实质性的团
体。他们打着温州购房团的旗号去买房，既无必要也没有道理。 

其七，有人建议，温州购房团中的炒房者以获取暴利为目的，到处炒作，扰乱市
场，政府应该出手管。根据以上内容，分析如下：

为什么温州炒房人难获高利

1.炒房人要想获高利，必须寄希望于房价每年以高于10%的速度上涨。近6年来，
全国每年房价平均上涨都低于3.8%，从全国的大范围看，没有炒房获高利的条件。 

2.我国的房价统计数是每个城市的平均房价，房价上涨包含了两个因素：一是同
地段、同类型、同水平房价的上涨；二是在城市销售住房总量中高价住房比重增加引
起的平均房价上涨，也叫做结构性涨价。因为买房之后通过转卖而获取利润，主要是
靠前面讲的第一因素。例如，有些城市有的年份平均价上涨10～20%，看来相当高，但
去掉结构性涨价，只涨了百分之几。在这样的情况下，没有炒房获高利的条件。 

3.温州炒房人选的城市，主要是几个平均房价涨幅较快的大城市。但是，大城市
的房地产市场都比较规范。例如有的城市规定，没有取得产权证的住房不准转卖，转
卖住房必须上网明码实价地销售。在这样规范化的市场中，炒房人的加价转手倒卖就
困难重重，无法获得高利，只好宣布撤走。 

4.近些年，城市政府调控房价的主要办法之一，是多建一些低价位的商品房和经
济适用住房。例如近几年房价涨得快的上海市，今年计划建设几百万平方米低价位的
商品房，其售价只等于2003年平均市价的一半。这些商品房建成上市后，平均房价就
会下降。 

总之，随着城市政府调控房价力度的逐步加强，购房虽然可以保值增值，出手转
卖也可能获得微利，但一般没有什么获取高利和暴利的空间。 

5.舆论炒作对房价有多大影响。两年多来温州购房团的炒作，由于有些媒体和房
地产商的“积极参与”，曾经取得了大造舆论的影响，并在较大范围内炒得沸沸扬
扬。也在某几个城市或城市的某个局部，在短暂时间里引起房价波动。但从各城市房
地产市场的整体和较长时间的角度来观察，特别是在多数市场比较规范的城市，温州
购房团的舆论炒作对房价的涨跌没有产生明显的影响。 

温州炒房人何去何从 

温州购房团中的炒房人选择了到其它城市去炒房谋利一途，主要受到了三个误
导。一是，受到媒体不准确报导的误导。因为许多媒体都不准确、不全面地报导房地
产是暴利行业，因而他们以为只要参加进去就可能“分”得暴利。其实，近8年来，房
地产企业有3年是全行业平均亏损，另外的5年则是全行业平均微利。也就是说，在全
国的房地产企业中，能获得暴利的只是少数企业，而大多数是微利或亏损企业。因
此，温州炒房人“初来乍到”地进入房地产市场进行房产买卖经营，一般地只能进入
微利或亏损的行列。二是，过高估计温州购房团资金能力的误导，以为“大资金”就
可以大炒作、大赚钱。温州人两年多来在上海买房花了15亿元，如果拿到一个小城市
去炒作，也许可以因其“大资金”而掀起市场风浪。但用于一年住房销售总量达1000
亿元的上海，15亿元就成了“小资金”，因而炒作不出多大风浪。三是，受到房地产
可以与股票一样炒作的误导。温州炒房人到外地炒作，一出手就买一幢楼或几十套住
房，以为可以与股票一样，只要投入“大资金”再加炒作，就会大涨价，在大涨价期
间就很容易倒手全部卖出去。他们买了房之后才发现，没有人成幢或几十套地去买他
们的“二手房”，而要提高价格后一套一套地卖出“二手房”也很不容易。 

事实证明，在当前我国的房地产市场条件下，要想通过到其他城市大批量炒买房
屋而获取暴利，纯属不切实际的梦想。如果有人要坚持炒下去，最后的结果只能是
“不撞南墙不回头”。特别要指出的是，温州购房团的炒房人，绝大多数在房地产方
面是“门外汉”，他们是在以上三个误导下闯进房地产市场的。他们不懂得房地产市
场的规律和城市政府的调控能力，只能误打误撞而到处碰壁。所以，不少温州炒房人
决定撤资退出，实属明智之举。 

还要看到，温州购房团中炒房人掀起的炒房“风潮”(特别是舆论风潮)，正在迅
速落潮。固然，在落潮过程中也还可能产生一些小浪花，但落潮的大趋势是不可逆转
的。 

对其他几个反馈问题的分析

1.能不能劝温州人不要组团购房。温州炒房人打出购房团的旗号，是为了引起媒
体和各方面的重视，有利于大造声势和炒作。只要他们想炒作，你就劝不住。而在炒
房风潮平息后，用不着劝，他们也不大可能再打购房团的旗号。 

2.能不能禁止炒作。在市场经济形势下，炒作总会经常发生。只要不触犯法律，
就不能禁止。有些炒作，搞得沸沸扬扬，人心惶惶，但因为没有禁止其炒作的法律，
有的真让它产生了破坏市场秩序的坏作用。这当然是坏事，但坏事也可以变成好事。
例如1989年出现的抢购风，是一件公认的坏事，而其可以成为“好事”的方面则有：
让我们吸取了经验教训，并让广大群众经受锻炼而提高了免疫力。去年“非典”时
期，就曾有人“宣扬”副食品会供不应求。但因我国政府及时宣布确保市场供应，广
大群众又有了1989年取得的免疫力而“巍然不动”，就没有炒起来。 

3.对于近两年多来温州购房团中一部分炒房人到处炒作一事，我们也可以吸取经
验教训而提出以下改进工作的措施：一是，要进加强房地产市场的法制化建设，对于
一些看准了确有破坏性的炒作，在条件成熟时制订法律，明文予以禁止；二是，加强
对房价的调控，努力保持房价平稳或稳中有升，使炒房人无利可图；三是，规范市场
行为，让市场买卖规范化、透明化，使炒房人难于炒作；四是，在炒房人大造舆论
时，我们不能无所作为地当旁观者，而是要适时地进行正确的舆论宣传。例如，他们
制造了一些不符事实的“神话”，我们就应该适时地说明真象，并希望媒体不要报导
“神话”，广大居民不要赶风头而坚持理性消费；又如，温州购房团在两个城市没有
买房就撤走了，就要及时报导他们撤走的实情，以消除其影响；再如，选择适当时
机，对温州炒房人在各地所作所为做一些带有总结性质的报导，以增强广大群众对炒
房的免疫力，使今后想来炒房的人望而却步。
                  (本文作者为中国房地产及住宅研究会常务副会长包宗华)