主题：商住公寓投资须知

商住公寓由于集投资和居住功能为一体，在房地产市场上独树一帜。又因为面积小、低总价、能自由组合等优点备受投资者或是自主创业者的喜爱。但是投资商住公寓注意一下五个问题。

1.土地使用年限缩短

商业性质的公寓土地使用性质上大多属于“商场”、写字楼或酒店性质。相比住宅性质用地使用年限有70年，这类商用公寓因其类别不同土地使用年限为40至50年不等。而商用公寓年限到期后需补高额地价才能继续使用。

2.高税费转手交易难

根据政策，住宅二手交易可免收土地增值税，但商用公寓交易不能免收。土地增值税的征收一般按出让土地增值额的高低实行四级超率累进税率，即按增值额的高低，对增值部分征收30%-60%的税费。此外，还需按物业交易总价征收5.5%的营业税。各项税费加起来，通常达到物业交易总价的10%-14%。也就是说，卖出100万元的商用公寓，交易时各种税费就要10万-14万元。高额税费将增加商用公寓转手交易的难度。

3.房贷利率高、年限短

虽然商用公寓不受住宅限购令、限贷令影响，但因为是商用性质物业，只能获批最高五成、最长10年期的贷款（住宅可获最长30年、最多七成的贷款），而且不能申请利率较低的公积金房贷。目前，商用项目贷款利率被提高到基准利率的1.1倍-1.3倍，而住宅贷款利率多是提高1.1倍。

4.管理费水电费更贵

目前广州商业物业用水收费标准为4.11元/立方米，用电收费标准为0.9885元/度，但住宅物业的用水加污水处理费收费标准为2.22元/立方米，用电收费标准仅为0.61元/度。另外，商用公寓的管理费一般都要2.8-10元/平方米/月，比普通住宅1-3.8元/平方米/月价格要高得多。

5.不能入户、无学位

购买商用公寓是不能入户的。虽然不少商用公寓地处广州市中心，附近还有名校，但因不能落户也无法入读学校。这对一向以名校学位优势备受市场宠爱的老城区物业来说，其后期升值潜力将大打折扣。