论是房地产的“多军”还是“空军”，极端的眼光看市场，其实是一种偏执和短视。房地产市场看似“一桶浆糊”，其实只要看清本质，依然可以激浊扬清，一鉴见底。对三中全会的楼市调控，至少六件事不要指望： 第一、房产泡沫客观存在，不要指望一个人口净流出的城市有房产有稳定的预期 怎样判断一个城市的房地产是否存在泡沫？各地的市长们都有自己的宏伟蓝图，动辄就把城市规划区面积扩大数百平方公里甚至上千平方公里，全国各地出现的“县改区”潮方兴未艾。市长们面对成百、上千万方的存量商品房，其底气是，“我们的城市未来人口将达到……万”。同样，市长们面对地方政府融资平台数百亿、上千亿的负债，其解释是，我们的土地储备还有……亩地可以上市。 问题是，不是每个城市都有不断做大的可能。如何判断一个城市的成长性其实没有太大的学问。人口净流出还是净流入，每年流失或流入的人口规模，是判断一个城市成长性的根本性指标。 关注一个城市的户籍人口与常住人口这两个指标，算好两笔账： 1、 X=当年常住人口—上年常住人口； 2、 Y=城市常住人口—城市户籍人口。 X值越大，表明城市未来成长性越好，你在这个城市持有多套住房的风险越小。反之，则应当考虑减持，对变现资金重新选择渠道。 Y值越大，说明这个城市的发展基础越好，体现一个城市的充分发展程度。一般而言，一线城市的Y值都很大。 Y值较小的城市，如果某一年X 值较大，则要分析其人口快速集聚的原因究竟是什么？不能简单判断。 不同的城市，有心人可以收集数据，做一些分析，作出自己的判断。
论是房地产的“多军”还是“空军”，极端的眼光看市场，其实是一种偏执和短视。房地产市场看似“一桶浆糊”，其实只要看清本质，依然可以激浊扬清，一鉴见底。对三中全会的楼市调控，至少六件事不要指望：
第一、房产泡沫客观存在，不要指望一个人口净流出的城市有房产有稳定的预期
怎样判断一个城市的房地产是否存在泡沫？各地的市长们都有自己的宏伟蓝图，动辄就把城市规划区面积扩大数百平方公里甚至上千平方公里，全国各地出现的“县改区”潮方兴未艾。市长们面对成百、上千万方的存量商品房，其底气是，“我们的城市未来人口将达到……万”。同样，市长们面对地方政府融资平台数百亿、上千亿的负债，其解释是，我们的土地储备还有……亩地可以上市。
问题是，不是每个城市都有不断做大的可能。如何判断一个城市的成长性其实没有太大的学问。人口净流出还是净流入，每年流失或流入的人口规模，是判断一个城市成长性的根本性指标。
关注一个城市的户籍人口与常住人口这两个指标，算好两笔账：
1、 X=当年常住人口—上年常住人口；
2、 Y=城市常住人口—城市户籍人口。
X值越大，表明城市未来成长性越好，你在这个城市持有多套住房的风险越小。反之，则应当考虑减持，对变现资金重新选择渠道。
Y值越大，说明这个城市的发展基础越好，体现一个城市的充分发展程度。一般而言，一线城市的Y值都很大。
Y值较小的城市，如果某一年X 值较大，则要分析其人口快速集聚的原因究竟是什么？不能简单判断。
不同的城市，有心人可以收集数据，做一些分析，作出自己的判断。