主题：12座城中村改造蓄势待发 石家庄长安楼市低调背后

在石家庄市人民政府公布的2011年城中村拆迁改造规划中，位于东北部的长安区仅占2席，即北宋村和土贤庄，数量和规模在市内五区和东部高新区中靠后。然而早在去年长安区城中村拆迁改造就已经全面展开：据统计，在2010年西古城、南高营和北高营列入了政府拆迁规划，南翟营和北翟营改造规划亮相，小沿村、花园村、谈固和白佛口改造项目则先后进入实施阶段。如果加上今年将拆完的北宋村和土贤庄，12座城中村拆迁改造的规模将跃居各区前列，并在石家庄楼市合力形成不容小觑的“东北集团”。

尽管具有“集团”，但与“经济桥头堡”裕华区、“城市心脏”桥东区和“传统居住板块”桥西区相比，长安楼市还是显得颇为低调。那么，今年计划拆完的北宋村和土贤庄进展是否顺利？12座城中村撑起的长安楼市能否结束低调，与裕华、桥东和桥西比肩？记者9月实地走访了包括上述12座城中村在内的长安楼市。

长安区12座城中村拆迁进度及改造规划

尽管只有北宋村和土贤庄进入今年城中村拆迁改造的规划，但据记者了解，目前长安区处于拆迁状态的城中村仍有6个，包括北高营、南高营、东古城、西古城、北宋村和土贤庄，拆迁进度不一。其中，北宋村拆迁刚刚启动，北高营、南高营、西古城和土贤庄进展较快，而东古城则相对迟缓（详情如下表所示）：

城中村 拆迁进度 拆迁详情
北高营 40%至50% 先建设回迁房，居民安置后再拆除旧村
8座回迁楼已有7座封顶，其中3座即将交房
南高营 50%  
东古城 60%  
西古城 90%  
北宋村 40% 已拆迁范围集中在建华街沿线
土贤庄 80%  

虽然尚有6座城中村没有完成拆迁，但是长安区12座城中村中，除西古城外，已经有11座有开发商先后入主（详情如下表所示）：

城中村 项目名 开发商
北高营 锦融尚御 石家庄中融汇通房地产开发有限公司
南高营 勒泰广场 石家庄勒泰房地产开发有限公司
东古城 东古城城中村改造（暂定名） 河北宇辰房地产开发有限公司
西古城 暂无
北翟营 奥北公元 石家庄荣泰房地产开发有限公司
南翟营 紫晶悦城 河北祈福乾悦房地产开发有限公司
小沿村 国际 石家庄盈佳房地产开发有限公司
花园村 卓达·亿嘉盛世春天 河北卓达房地产开发集团有限公司
谈固 领秀城 河北广垣嘉和房地产开发有限公司
瑞城 石家庄国瑞房地产开发有限公
白佛口 锦城 河北中加房地产开发有限公司
源璟
北宋村 暂无  
土贤庄 永邦天汇 河北永邦房地产开发有限公司

与前述的城中村改造项目相比，南高营和今年列入拆迁规划的北宋村、土贤庄应该算是长安楼市的“新兵”，但改造的“绯闻”却由来已久。比邻中山东路、建华街和建华百货大楼的北宋村，被业内看做主城区中山路板块最后的拿地机会，虽然目前出现在“前台”的拆迁方为石家庄建华实业总公司，但据记者了解，该公司有着北宋村村民委员会的背景，但并不具备开发资质。有内部人士透露，北宋村改造项目的总建筑面积将达5.4万平方米，并形成集合中高档商业为主的城市综合体。

土贤庄和南高营的改造规划则要明朗得多。其中，土贤庄已经确定将由河北永邦房地产开发有限公司“入主”，项目名称定为永邦天汇；据记者目前掌握的信息，永邦天汇占地面积约330亩，建筑面积近70万平方米，包括了22栋高层住宅、2栋写字楼和近10万平方米的商业组成。南高营则被“一分为二”，其中西部将由石家庄勒泰房地产开发有限公司“操刀”，项目名定为勒泰广场，占地约400亩，总30亿元；全国某大型房地产开发企业则将在南高营东部投建大型住宅项目，目前该项目正在建设大型湖景，两栋商品住宅高层已接近封顶，回迁楼也正在建设之中。

大体量住宅“当道” 高价够高也有低价买房的机会

尽管与裕华区隔中山路相望，但与裕华区城市综合体“当道”相比，长安区目前确定的11个城中村改造项目几乎全部定位于规模惊人的住宅。记者不完全统计后发现，锦融尚御建筑面积为64万平方米，包括37栋住宅；东古城改造项目建筑面积为120万平方米；奥北公元建筑面积为100万平方米，包括36栋住宅；紫晶悦城建筑面积为300万平方米，有百余栋住宅。而即将或已经交付的城中村改造项目中，也不乏“大体量，大手笔”的住宅为主的项目，像国际的建筑面积达到了80万平方米，南北两区共建设40栋住宅；卓达·亿嘉盛世春天建筑面积为76万平方米，共有21栋住宅。

纵观11个城中村改造项目不难发现，高层住宅几乎成了长安区住宅市场的绝对“主角”。除勒泰广场并未明确商业地产之外的住宅建设规划，另外10座城中村的高层住宅体量几乎占到了70%以上。这也和购房者对长安区城中村改造项目的关注热点不谋而合：调查显示，43%的受访者最关注高层住宅。

而在超大体量的住宅之外，一些城中村改造项目也配套建设了一定比例的商业，像锦融尚御规划建设的风情商业街，紫晶悦城300万平方米建筑面积中也有60万平方米用于建设商业。但与住宅相比，这一比例相对裕华区城中村改造而言要小得多。显然，各路开发商都不约而同地将长安区定位于新兴的居住板块，同时在影响居住感受的商业配套上亦不敢掉以轻心。

住宅楼盘“扎堆”，使得长安楼市与桥西楼市有了“异曲同工之妙”。那么长安区城中村改造项目在房价上是否占据？从购房者来看，这种期待无疑强烈：调查显示，超过62%的受访者表示，在长安区城中村改造项目中能够接受的房价在5000元/㎡以下。然而据记者调查发现，长安区城中村改造项目目前的均价集中在5000元/㎡至8000元/㎡之间，绝大多数楼盘均价位于6000元/㎡以上。这一房价水平已经与隔中山路相望的裕华区基本持平（详情如下表所示）：

 项目名 改造背景 均价（截止9月25日）
 锦融尚御 北高营 5300元/㎡
 瑞城（尾盘） 谈固 7000元/㎡
 领秀城（已交付） 谈固 7000元/㎡
 国际（北区已交付） 小沿村 7700元/㎡

与挂着“高价”标签的裕华区相比，长安区城中村改造楼盘目前的均价也多少令人有些失望。不过值得注意的是，目前公布房价的项目屈指可数，刚刚动工的北翟营和南翟营，今年拆迁的北宋村和土贤庄，以及由全国某房地产开发企业“入主”的南高营都还没有公布房价。记者致电东古城城中村改造项目接待了解到，该项目今年下半年将有进一步的推盘动作，房价预计将定在5000元/㎡左右。显然，受到房地产调控政策的影响，今年入市的新楼盘恐怕将无一例外的采取“低价探市”的策略，上述楼盘入市房价或许仍值得期待。

除了迫不得已的低价策略外，长安区城中村改造楼盘还要面对集中入市的激烈竞争。从正在拆迁改造的9座城中村目前的进度，预计到明年初这一“盛况”就将出现，包括南高营、北翟营、南翟营、东古城，再加上刚刚启动2期改造的北高营，届时都将出现在石家庄的房地产市场上。记者走访后发现，南高营东部地块的拆迁改造由全国某房地产企业“操刀”，社区湖景已经初见雏形，从这家开发商一贯坚持“精装房+准现房”的开发理念看，该项目的品质将在长安区城中村改造项目中独树一帜。在品质上难成“魁首”，各路开发商或许会选择房价上的比试来争得一席之地。

“四横六纵”开车不发愁 去正定新区我这里最快！

目下的房价抢眼，但长安区城中村改造楼盘却没有裕华区和桥西区那般抢眼：调查显示，仅有10%的受访者表示会考虑购买长安区城中村改造楼盘，这一比例低于裕华区（25%）、新华区（18%）、桥西区（16%）和桥东区（11%），位居第五。

那么，是什么因素促使购房者考虑购买长安区城中村改造楼盘？调查显示，各有24%的受访者表示，交通路网四通八达和区位明显是促使其购买的首要因素。记者走访后的结果也印证了购房者眼光之“毒辣”。

翻开地图不难发现，长安区12座城中村散落长安区各个角落，北宋村、谈固和白佛口扼守中山东路，小沿村和花园村建设街和胜利街，北高营、南高营、北翟营和南翟营沿建华街一字排开，西古城、东古城、北高营和南高营又沿滹沱河一字排开，土贤庄则东望东部高新区。显然，这12座城中村几乎全部比邻长安区的交通要道，出行自然不成问题。

“三年大变样”中长安区交通路网获益不少，是体育街、建华街、胜利街和和平东路拓宽和延展也是在这三年内先后完成的。目前，长安区已经形成了“四横六纵”的交通路网，其中东西主干道由北向南依次是石太高速公路、北二环东路、和平东路和中山东路，南北主干道由西向东依次是胜利街—建设街、体育街、建华街、谈固街、东二环北路和京港澳高速公路。

如果说主干道形成了长安楼市肌体的“大动脉”，那么次干道就犹如“毛细血管”，优化着长安区的微观交通环境：其中，东西次干道由北向南依次有古城东路、丰收路、光华路、跃进路和建明路，南北次干道由西向东则分别是华清北路和翟营街。尽管南北次干道相对较少，但由于长安区南北主干道通行能力强，体育街自北二环东路至和平东路的高架快速路，以及建华街双向六车道的规模，都极大地补充了南北方向上的通行压力。

楼市未动，交通先行。如果说几年前偏安西北的长安楼市还很难引起人们的注意，那么随着正定新区的崛起，长安楼市的机会已经来了。同其他五区相比，长安区距离正定新区无疑是最短的，是体育街经子龙大桥跨越滹沱河，可直抵正定南门，是目前主城区到正定新区最近的通道。另据记者获悉，作为正定新区交通路网的重要组成部分，滹沱大道将从东二环北路北延开始，并在滹沱河南岸分为新城大道和并入太行大街，跨过滹沱河进入正定新区。届时，长安区将有三条通道直达正定新区。

回过头再看长安区城中村改造楼盘，你不难发现，沿滹沱河一字排开的西古城、东古城、南高营和北高营，以及向南沿建华街排开的北翟营和南翟营，将在正定新区建成后直接面对这个城市的新“沃土”。如果想在繁华的主城区和新兴的正定新区之间取折中的位置买房置业，那么上述及座城中村改造楼盘无疑是最佳的选择。
看商业 看配套

彪悍的中山东路不是长安区“南优北劣”的遮羞布

“尺有所短，寸有所长。”尽管拥有四通八达的交通路网和直面正定新区的区位，但长安楼市的“弱点”依然明显；随机采访的十几位购房者也表达了近乎一致地看法：包括城中村改造楼盘在内的长安楼市，生活配套基础太弱了。
事实上，长安区拥有几乎独步石家庄的商业街——中山路，也分享了石家庄目前最大的商业圈——北国商圈的一大半。长安区内的中山东路，既有北国先天下这样的购物，也有北国东尚Mall这样的新兴消费场所，再加上河北省博物馆为核心，广安大街为主轴，并沿中山东路扩散的商务区，可以说中山东路撑起了长安区商业的“半边天”。在上述12座城中村中，北宋村、谈固和白佛口均沿中山东路分布，这些改造项目无一例外地将中山路作为了“主打”。

然而，“半边天”也只是半边天，北国商圈的辐射力再强悍，也难以覆盖整个长安区。从中山东路向北跨过和平东路，这里的商业氛围已经很难与中山东路同日而语；而到了北二环东路，南北两端的商业现状就宛如“两个”：记者统计后发现，北二环东路以北至滹沱河南岸的长安区居然没有一家成规模的购物场所；勉强算得上商业的是围绕城中村和既有社区分布的商业配套，但这些商业基础薄弱，分布零散，并且随着城中村拆迁而濒临消失。西古城、东古城和南高营的商业配套已经很难找到，北高营则因为既有的北高营新村而保存了一些沿街商铺。

商业是生活配套的“源泉”，柴米油盐酱醋茶几乎样样都离不开商业。“南优北劣”的商业分布现状已经成为了长安楼市再上一步的最大障碍；对于东古城、西古城、南高营、北高营，乃至北二环东路和东二环北路交汇处的土贤庄而言，这样的“短板”恐怕更为棘手。而“入主”上述城中村改造的项目也注意到了这一点：锦融尚御规划了特色商业街作为37栋规划住宅区的生活配套，永邦天汇也规划了约10万平方米的商业。值得注意的是，南高营西部将建设的勒泰广场，将涵盖五星级酒店、家乐福、星级影院、冰场、公寓、甲级写字楼和大型购物等多种业态，无疑将成为未来二环外长安区最大的商业，并将极大地补强商业配套极其弱势的高营板块；该项目将由石家庄勒泰房地产开发有限公司“操刀”，这家开发商目前正在建设的勒泰在上周末创下了首推公寓全部收罄的“佳绩”，可见其商业开发经验之丰富.

2001年3月21日，裕华区成立，长安区沿裕华东路被一分为二，北二环东路以北至滹沱河南岸和京港澳高速公路以东，307国道以北的城区并入了长安区。尽管面积并没有多少变化，包括东北部24座村庄在内的多座城中村纳入长安区，但是长安区城市发展“南高北低”的现状也就此埋下了“祸根”。尽管北二环东路南北的多座城中村拆迁改造渐次浮出水面，但石家庄购房者在选择长安楼市时仍然显得较为谨慎。

根据调查显示，购买长安区城中村改造项目的购房者中，有44%表示其购房目的是解决基本居住需求，另有42%表示其购房目的是改善居住条件，两者仅相差2%。这在之前新华区和裕华区城中村改造项目购房者调查中是没有的。从长安区城中村改造项目房价层次相对丰富可以看出，上述两类购房者在长安区可以做到各取所需，一些品质较好的楼盘也受到了改善型需求购房者的青睐。另外，保值的比例仅占14%，显示型购房者对长安区城中村改造项目的前景不太看好。

根据调查，在促使购房者购买长安区城中村改造楼盘的因素中，选择“交通路网四通八达”和“区位明显”两项的购房者比例均达到了24%，并列居首。从前文分析不难看出，交通和区位也的确是长安楼市引以为傲的两大重要资本。这也预示着最大限度发挥交通和区位的楼盘将在长安楼市的竞争中脱颖而出。另外，有20%的购房者选择“住宅项目多，选择”，这与长安区城中村改造楼盘住宅居多相契合。此外，13%的购房者选择“房价前景值得看好”，与性购房者占14%的调查结果基本吻合。

同新华区类似，43%的购房者在选择长安区城中村改造项目时首选高层，另有31%的购房者首选小高层，23%的购房者首选多层。而在10座已经基本确定的城中村改造项目中，高层住宅无一例外地成为了住宅产品的“主力”，大部分购房者在这些楼盘中的选择空间比较大。另外，选择别墅和花园洋房的购房者分别占2%和1%，这类住宅产品目前在长安区仅能在环岛豪庭找到。

户型方面，47%的购房者首选80㎡至100㎡；24%的购房者首选100㎡至120㎡，17%的购房者选择120㎡至140㎡。同裕华区相比，长安区城中村改造项目的户型没有变化，但是比例均有所扩大，这也就意味着，80㎡以下的小户型和140㎡以上的大户型在长安区城中村改造项目中并不受欢迎，也反映出追求舒适的居住感受，是无论购买裕华区，还是长安区的城中村改造楼盘时购房者一贯的目的。

对于房价，62%的购房者表示，其购买长安区城中村改造楼盘时可以接受5000元/㎡以下的房价水平；27%的购房者选择5000元/㎡至6000元/㎡，9%的购房者选择6000元/㎡至7000元/㎡，另有2%和1%的购房者选择7000元/㎡至8000元/㎡以及8000元/㎡以上的房价。同裕华区相同，长安区已经很难找到5000元/㎡以上的城中村改造项目，购房者需要正视目前的房价水平，并根据自身消费水平适时调整置业计划和房价的心理预期。

经过统计，记者综合得出了包括城中村改造楼盘在内的长安区楼盘受关注指数。结果显示，奥北公元以25.0名列榜首；紫晶悦城、中景·盛世长安、和平时光和锦融尚御也位居前五强。在最受购房者关注的长安区五大楼盘中，有着城中村改造背景的楼盘占据了三席，即北翟营改造的奥北公元，南翟营改造的紫晶悦城和北高营改造的锦融尚御。这三个城中村改造项目均位于建华街沿线，将长安区交通和区位的发挥到了极致；略有不同的是，北翟营和南翟营位于北二环东路以南，除了体量较大外，生活配套相对完善；北高营虽然古城东路，但其房价实惠，因此也引起了不少购房者的强烈关注。

唉村民们发了