主题：按揭买房遇阻怎么办 解读法律支援

案例再现

天津市南开区的吴先生于2009年底在某花园小区购买一套100平方米的商品房。在签订《商品房买卖合同》时，王先生选择了以贷款方式按期付款，首付30%，并约定余款由开发商协助其办理银行按揭贷款，但双方在“还款方式”中没有涉及因按揭贷款不能办妥而导致合同无法继续履行时《商品房买卖合同》的处理方式。合同签订后不久，吴先生觉得自身还款能力不足，又不愿意按照银行的条件贷款，于是，吴先生向开发商提出了解除房屋买卖合同的要求。按照吴先生的设想：大不了这套房子不买了，等开发商将首付款及定金退还后另做打算。然而，吴先生得到的答复是：可以解除合同，但要承担违约责任。最后双方因不能协商一致而起诉至法院，法院判决支持开发商的主张，认定因吴先生一方的原因导致合同无法履行，由吴先生向开发商支付违约金。

■ 相关法律

一般情况下，商品房买卖合同中的买受人只要符合相应的条件并提供适当的担保，都能顺利地办理按揭贷款手续。如果商品房买卖合同签订后，按揭贷款未获得批准，买卖双方的纠纷该如何解决？

为了正确、及时审理商品房买卖合同纠纷案件，最高人民法院于2003年发布了《关于商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》，该解释第23条规定，商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。

■ 提醒

天津优法律师事务所 主任律师 赵亚辉

具体到本案可以看出，因“当事人一方原因”还是“因不可归责于当事人双方的事由”成为决定纠纷处理方式的关键性因素。由此也引出一个问题：“商品房按揭贷款未获得批准”是属于“当事人一方的原因”还是属于“不可归责于当事人双方的事由”，对此上述司法解释并没有明确具体的规定，事实上要弄清“商品房按揭贷款未获得批准”到底是当事人双方的原因还是银行方面的原因，也是一个复杂的问题，这也导致在司法实践中产生不同的判决结果。

双方在合同中选择了按揭的付款方式，但这种方式需要第三人即银行的批准。因此可以说，双方约定的付款方式存在不确定性，这类似于附条件生效的合同，把这种合同作为附条件生效的合同来处理显得法律依据比较充分，但如果双方没有在合同中约定将按揭成功作为合同生效的条件，这时候就要对合同进行解释，目的是探求当事人签订合同时的真实意思表示。按照目的解释和整体解释的方法，如果没有相反的证据，显然可以作出如下的解释：买方之所以要选择按揭的付款方式，是由于其没有足够的资金一次性支付房款，如果银行不批准按揭，则买方不再购买该房屋。据此，可以将按揭条款解释为合同效力的条件：按揭成功，则合同生效，如按揭不成功，则合同不生效，双方交易取消。

广大商品房购买者在选择用银行按揭贷款方式购房时，为了避免出现本案吴先生面临的不利后果，应在签订合同前查清办理贷款的银行及办理的手续和条件，落实办理贷款各环节，并慎重考虑自己的还款能力后再订立合同，这样更有利于防止因意外情况出现而承担不必要的损失。