主题：小心闯龙年：楼市政策或微调

按照中国传统生肖来说，2012是龙年。

在“青青草原”上，即将上演的是《喜羊羊与灰太狼之开心闯龙年》。而在京城楼市中，各方能否开心闯龙年？

去年12月闭幕的经济工作会议明确了坚持房地产调控政策不动摇。业内解读认为释放的信号还是坚定调控，巩固成果。同时对于开发商来说，没有提强化、深化调控，可以算作是个好消息了。

与此同时，高层也有对宏观经济适时适度进行微调的表态。北京市有关方面人士也预计，2012年的调控政策可以放在更大的经济格局中进行微调，更好地贯彻经济工作会议精神。

2012年，政策、房价、开发商策略，将以怎样的姿态闯龙年，目前暂无定论，但可以肯定更多的是小心谨慎。

普通商品住宅下行压力仍大

虽然业内对楼市政策存在微调的预期，但都认为需要具备巩固调控效果、遏制房价回弹的前提条件。对于房价是主导郊区市场的普通商品房房价，业内认为仍将下行。

亚豪机构市场总监郭毅认为，价格在20000元/平方米以下的房源市场供应大，同区域楼盘存在着激烈竞争。而从2011年看，这些楼盘成交量的放大都有赖于价格下行到买房人心理价位。2012年，这一部分住宅价格仍将下行。相对而言，中住宅由于自身和供应量相对较少的影响，价格将保持平稳。

普通住宅在2012年还将受到保障房建设的影响。去年底，北京市已经明确今年新开工建设、收购各类保障性住房16万套，保障房供地仍将优先。保障房对楼市的影响将在今年更明显地体现出来。

【影评】

库存攀高进行到底

说与不说，就在那里。

2011年，北京楼市库存从10万以下一路突破13万套。库存压力迫使许多开发商包括大品牌开发商，不得不在下半年加入促销的行列。、低价开盘、特价房，名目不同，殊途同归。主动也好，被动也罢，2011年，包括万科[简介最新动态]、龙湖[简介最新动态]、远洋[简介最新动态]等品牌企业都已经在北京楼市做出了示范。

2012年，受前两三年供地的影响，即使部分开发商调整开发节奏，市场潜在供应量依然很大，北京住宅库存仍被多位业内人士认为将继续攀高，是在郊区。而在明确房地产调控不松动后，房企只能把希望寄托在自己身上。即便是政策的微调，也是以房价回归、巩固调控效果为前提的。

【观影论坛】

较多开发商钟情商业地产

●孙健（易城中国研究与策略顾问部副总监）

从2010年楼市调控启动后，不少房企就加大了对商业地产的投入。对于这一趋势在2012年的发展，易城中国研究与策略顾问部副总监孙健认为，受限购政策影响，企业资金链普遍趋紧，2012年开发将变得更加谨慎。不过，预计今年开发商对商业地产的热度仍将保持，但在项目选择上将呈现出更加谨慎的态度。

对于一些未来供应量大的城市，商业地产将受到供应压力影响而有所放缓，供需结构相对合理的城市，仍将是者青睐的区域。

从北京市场看，孙健表示，北京写字楼、零售物业等商业地产业态在主城区面临供不应求的利好。但是在新城区，不少商业物业由于新增量大而处于较高的空置率，这也将使企业在拓展新城商业地产版图时多一些考量。