主题：楼市已经悄然进入刚需时代 刚需族成为香饽饽

我的一个80后朋友，他最近的一条“凡客体”微博引得众人纷纷转发。仔细一看，百来字的调侃道出了无数人买房的渴望：爱调控，不爱空调；爱一手楼，也爱二手房；爱股市飙红，更爱楼市快点环保。买不起商品房，挤不进保障房，我不是的，我只想有间自己的房子，我和很多人一样，我是“刚需族”。

传统意义上的刚性需求，往往仅指第一套住房，或者婚房，但也有人认为，实际上改善性需求也应被列为刚性需求。很多情况下，改善性住房购买，意味着个人事业的进展和对个人未来财富预期的提升。

然而，多年来地产行业津津乐道并被大量用于分析和决策的所谓“刚性需求”，实际上是一个相当模糊的概念，而从我采访过的众多购房者的经历来看，在特定时期期望的特定生活方式，才可能是决定是否购房、在何处购房、买什么样的房的关键要素，是真正的“刚性需求”。“房价不是买房的决定性因素，你的需要和预期，未来3到5年的规划才是决定购房的关键。”刘小兵是一位公司高管，多年来在购房方面颇有心得，而每当有朋友问及如何处置房屋资产，他给出的回答惊人简单：只要自问“你当初为什么买这套房”和“你下一步准备做什么”。

其实刚需一直都在，只不过在以往热火朝天的楼市中被有意无意地忽略了。调控一来，大量投机资金被挤出楼市，市场貌似只留下了真正有购房需求的刚需一族。

铁腕的“限购令”，加上严厉的贷款政策，将市场洗涤一新，眼下的楼市，便是买家构成最单一、购房目的最单纯的刚需市场。商品房市场将逐渐褪去品属性的外衣，回归消费品属性。虽然房价没有大幅下挫，但房地产市场结构正在发生改变，三大结构替换正在推进，性需求与刚性需求发生替换，一线城市与二线城市发生替换，商品房与保障房发生替换，市场渐变已经有了质的差别。

楼市已经悄然进入刚需时代。而刚需市场又将是怎样的一个市场？

相对于先前的市场，刚需市场至少有三个“最”。第一，购房迫切性最强烈；第二，对价格最敏感；第三，对高总价的承受力最低。而这三个特点，无一不指向一个焦点，那就是“房价”。

众多开发商自然也投市场所好，让自己的产品纷纷转型，打出高性价比、一步到位、现房发售等招牌，直指刚需。一时间刚需族成为开发商眼中的香饽饽，各项目甚至又重新拾起了“老带新”这一传统但有效的营销模式来“人肉”刚需。

市场好的时候抓住机遇，市场冷淡的时候挖掘机会，开发商逐渐意识到在投机几乎完全被抑制的情况下，谁能抓住“刚需族”，谁就是赢家。