国家相关部门对房贷的政策调控已经“满月”，记者昨日从省会各家银行获悉，省会各家银行针对首套房、二套房、三套房贷款均已执行严格的差别化首付和利率。河北银行昨日出台了新政的实施细则，其中对三套房贷首次有了明确说法：可以贷，但首付和利率都相当高。

三套房贷可以贷

首付利率“卡”住客

河北银行个贷处的相关人员说，他们对三套房贷的政策是首付6成，利率上浮至基准利率的1.2倍，这是总行刚刚下发的文件。此前，虽然三套房贷一直没停，但在执行中缺少明确细则，只能是客户经理根据申请贷款人的具体情况来最后决定首付和利率。“现在有了明确的政策，以后就按这个政策执行了。”一位客户经理说。河北银行人员介绍，首付6成、利率1.2倍的政策主要是“卡”客，房产的算算不合适就不买了，不过那些真正想买房自住的还是会贷的。

据记者了解，目前省会多数银行对三套房贷并没有喊停，而对首付和利率进行了提高。大多数银行是参照二套房贷的政策略为上浮。三套房贷首付、利率的大幅上升的确限制了客，新政实施后，各银行申请三套以上房贷的客户少之又少。“现策下，买三套房的确是太不划算了，还不如抵押贷款合适呢。”一位购房者说。

二套房贷政策不变

认定方面相对宽松

在二套房政策方面，各银行执行的均是首付五成，利率上浮1.1倍。不过，在二套房的认定上，省会石家庄比北京等大城市相对宽松。

在北京，各银行对二套房的认定是“认房又认贷”，七类情况可认定二套房。包括父母名下有住房，以未成年子女名义再购房；未成年时名下有房产，成年后再贷款购房；曾贷款购房，结清出售后再贷款购房；首次购房用商贷，再用公积金贷款购房；婚前一方贷款购房，婚后另一方贷款购房；个人名下有全款购买的住房，再贷款购房；婚后双方共同贷款购房，离异后一方再申请贷款购房等。

而在省会，各银行实施的均是“认贷不认房”，如果个人名下有全款购买的住房，再贷款购房，仍然可以享受首套房贷，因为银行与房产管理部门没有联网，银行无法获知客户的实际拥有房产数量，只能从金融系统的联网中获知客户有没有贷款。此外，如果婚后双方共同贷款购房，离异后房产分给甲方，乙方再贷款购房，省会多数银行也可以按首套房对待。“有人说，这个政策有可能助长‘假离婚’，贷款人会用‘假离婚’的方式来取得首套房贷款的资格，不过这种情况少之又少，因为‘假离婚’需要承担更大的风险，绝大多数人是不会用这种方式来争取首套房贷的。”一家银行的客户经理说。

调控楼市不宜只盯房价

为了抑制房价过快上涨，国家出台了一系列调控措施，其严厉程度可谓史无前例。目前，以新盘为代表的房价开始出现下行趋势，政策效果正逐步显现。然而在房价下降的同时，楼市的成交量却持续低迷，行业景气度也面临向下的风险。显然，仅把房价作为调控目标远远不够，如何在房价回归价值的同时，保证成交量的正常稳定，更是政策需要考量的着眼点。

以北京的限购令为代表，各地出台的楼市调控政策旨在打击投机性需求，从而挤出房地产市场中的泡沫。仅从房价的走势上来看，这一政策正开始发挥作用。不过，楼市在轮番强攻下迅速降温，成交量大幅下降的现象却值得警视。

根据中国指数研究院的统计，新政出台后多数城市的成交量持续下降。5月上半月，北京、上海、广州、深圳等13个重点城市的日均成交水平全部低于4月下半月，其中北京、上海、广州、杭州等10个城市的降幅超过30%。北京、上海、广州等7个城市的日均成交水平低于上一个地产周期的低谷——2008年的全年平均水平，且降幅均超过30%。

由于我国仍处于快速的城市化进程中，市场上存在着大量首次置业和改善型、自住型的购房需求，购买巨大。政策陆续出台后，众多购房者保持观望，楼市成交量应声下降，使得巨大的购买力被冰封。而国家在抑制投机性需求的同时，也在强调供给力度，加大保障性住房的建设水平，加大经适房、廉租房、限价房等供给。不过仅从短期来看，保障房建设还不能有效跟上，难以满足广大购房者的潜在需求。困扰楼市已久的供需矛盾并没有得到实际解决。

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