主题：新房“被捂盘”谁在和谁博弈？

谁在和谁博弈？

计划入市项目纷纷“失约” 售楼处陷无房可卖窘境 预售许可证管住价格上涨

一边是购房人手里攥着现金急于下单，一边却是售楼员爱理不理不为所动，这就是眼下北京新盘市场的一大“怪”。表面上的无房可售，深层次的原因究竟是开发商捂盘惜售，还是一种无可奈何？

记者近日调查发现，原计划在本月开盘的项目大部分都不能如期上市，而这场看似是购房人和开发商的博弈中，决定胜负的因素并不简单。

尴尬

售楼处没房 购房人挑“边角料”

“周边的楼盘我全看了，只要是价格合适的都没房了！”急脾气的购房人王先生在通州辗转半个月后终于失去了耐心，随便挑了一个项目剩下的边角户型准备交定金。但令这个准客户感到备受冷落的是，自离开售楼处的那天起，售楼员竟然一个电话都没打过来，俨然一副爱买不买的架子。

最后，王先生还是主动交了定金，一打听才知道，他要买的小户型已经基本卖没了，难怪销售员不着急。自然，在这种情形之下，王先生是不可能享受到任何折扣和优惠的。

1月过半，眼巴巴地等着买房的购房人真是惆怅又纠结，新盘市场基本面临无房可买的局面，此前1月预计14个入市的项目仅有K2·玉蘭湾和首开·常青藤已经开盘，剩下的项目开盘时间均已不同程度地推迟。

截至目前，1月取得预售证的只有位于南城的鸿坤理想城、万科蓝、联港幸福湾三个普通住宅项目，新增供应仅为200余套。而元旦小长假期间，北京甚至遭遇了“零开盘”的窘境。

开发商“被捂盘”

等待预售证

在刚刚过去的2012年12月，全市成交新房住宅突破了1.4万套，业内普遍预期，这一爆发行情还将延续下去。然而面对迫切的购房需求，难道开发商还想捂盘涨价不成？

“真的不是我们不想开，现在市场这么好，谁不想趁此机会多卖房啊？”位于通州的金地格林格林售楼员说，该刚需项目积攒了四五千人的购房需求却迟迟不开盘的原因是——没有拿到预售许可证。

“现在公司上上下下都在协调预售证的事情，最快也要到1月底能拿”，该销售人员也很无奈。

与此同时，同样备受关注的是位于望京广顺北大街的臻园，以及位于顺义新城的顺鑫·山语溪，也是因为同样的原因而推迟开盘。

新盘延期入市 最长推迟小半年

很明显，原本在1月预期开盘名单上的项目延期入市的并非一个两个。

“1月不开了，推迟到4月份了。”位于北苑的天润·福熙大道的销售人员扔下这么一句话。据记者了解，该项目一直备受改善型置业人群的关注，但现在不仅开盘日期定不下来，开盘价格更是未知数。

位于平谷的首城·汇景湾推迟开盘的时间更长。该项目售楼员表示，开盘时间将推迟到五六月份，目前价格也确定不下来。

而位于国奥板块的北京城建·世华泊郡的工作人员给出的信息更模糊。“1月份开不了，没人提（这事儿），什么时候开还不知道。”售楼处的工作人员压根对开盘就没概念。

对峙

热盘蓄谋涨价 谁在和谁博弈

看样子，“捂盘”似乎是被动的，开发商也一肚子委屈，而住建委不给批预售许可证的原因又是什么呢？

“我们的两居室想卖到1.65万一平米，但住建委不批，嫌价格太高，最后只批到了1.6万”，位于南城4号线沿线某热销楼盘的内部人士向记者透露，该项目附近的另一楼盘却成功地批到了1.65万的价格。原因是现在住建委在审批新盘报价时，会参考该户型上一期的销售价格。由于该项目上一期开盘是在2012年初，当时由于市场低迷，开发商急于回款，定价仅为1.2万左右。所以，这次卖到1.6万已是上涨了不少。

而位于东五环外的金地格林格林的内部人士也向记者透露，从蓄客的火爆程度可以看出，原本定的1.5万的单价有点偏低了，但公司曾向一线销售人员调研，卖到1.8万可行不可行，但遭到了销售人员的反对，认为价格太高存在风险，可能会流失大批客户。

实际上，从2011年楼市调控开始，北京便实行了“一房一价”的规定，开发商不仅不能捂盘，还必须在申请预售证时将预售价格报给住建委。价格太高，可能无法获得批复。

“只能先拣价格合理的批复”

面对迅速回暖的楼市和部分购房人的恐慌性需求，即使捂盘行不通，但想涨价的开发商还真有。

一位不愿意透露姓名的知名项目营销总监告诉记者，“现在预售证拿不到，多数的原因是因为开发商报价太高，政府担心其扰乱当地市场价格。所以，目前开发商申报预售价时，都要给自己留出一个打折或者涨价的空间。”

“比如，一个楼盘前期卖两万，第二期开发商打算卖到2.3万，但他申报的价格可能会达到2.8万。”该营销总监对记者解释，开发商必须留出一个打折的空间吸引购房者。