主题：车位买还是不买

小区马上开始卖地下车位，本人就此发表看法。例：王先生于2005年10月购买了位于海淀区境内某小区一套商品房，近日，开发商按每个车位10万元向全体业主公开出售地下车位，许诺车位买卖合同签订后车位产权即归私人。王先生觉得很疑惑，如何认定开发商提供的车位是合法有效的，只签订车位买卖合同就可以发生车位产权的转移吗？
《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十七条第六款规定：“未依法登记领取权属证书的不得转让。” 因此，在车位买卖前，需要先查证开发商是否已经办理产权证，如果没有，该车位(库)买卖合同是不受法律保护的，业主买到手的只是一张白纸。
其次，要查证在房屋买卖时，开发商是否已经将把地下车位(库)的面积作为公摊面积分摊到每个业主的身上，并且按比例收过钱了。如果是，那么开发商就没有权利再处分地下车位(库)，因为这些产权已经是业主的了。
第三，要查证开发商所处分的车位是否是由防空工程改造的。《中华人民共和国人民防空法》第五条规定：“人民防空工程平时由者使用管理，收益归者。”因为开发商的已经随着土地使用权的转移而自动转移给了全体业主，所以利用人防工程改建的车库收益归全体业主共有，开发商没有权利销售。
购买地下汽车位要注意什么？

答：首先要看开发商是否有权销售车位，以下情况车位属全体业主，开发商无权出售：(1)开发商在计算公摊面积时已把地下车库建筑面积计算在内;(2)把建造地下车库的成本核算在住宅开发成本内；(3)小区在规划时已经明确车库作为公共配套设施的功能。

除此之外，开发商有权出售，这时可要求开发商提供有关证明.

转发省地税局关于房地产开发企业经营地下停车位有关税收问题的批复的通知


文号：沈地税函[2007]118号 发文机关：沈阳地税局

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转发省地税局关于房地产开发企业经营地下停车位有关税收问题的批复的通知
沈地税函〔2007〕118号
稽查局，各分局、县（市）局：
现将《辽宁省地方税务局关于房地产开发企业经营地下停车位有关税收问题的批复》（辽地税函〔2007〕104号）转发给你们，并作如下补充，请一并贯彻执行。
文中第二条，对于出售地下车位使用权的，按从租计征房产税，并实行按年征收分期缴纳。纳税人在办理注销税务登记时，应根据《税务登记管理办法》 第三十一条，结清应纳税款，经税务机关核准后，再办理注销税务登记手续。

附件：《辽宁省地方税务局关于房地产开发企业经营地下停车位有关税收问题的批复》（辽地税函〔2007〕104号）
辽宁省地方税务局

辽地税函〔2007〕104号

关于房地产开发企业经营地下停车位有关税收问题的批复


沈阳市地方税务局：
你局《关于房地产开发企业经营地下停车位有关税收问题的请示》（沈地税发［2006］209号）收悉，现批复如下：
一、根据《财政部 国家税务总局关于具备房屋功能的地下建筑征收房产税的通知》（财税［2005］181号）第三条规定：“出租的地下建筑，按照出租地上房屋建筑的有关规定计算征收房产税”的规定，对出租方式经营地下车位所取得的租金收入，应按12％的税率计算征收房产税。对其签订的租赁合同，应按财产租赁合同征收印花税。
二、根据《中华人民共和国房产暂行条例》、《中华人民共和国土地税暂行条例》和《中华人民共和国印花税暂行条例》及其有关规定，对拥有地下车位产权的单位和个人征收房产税，对于出售地下车位使用权的，由于其权属未发生转移，因而，不应对其征收土地税，应按租赁合同征收印花税。

南京龙江小区金陵名人居的635户业主，将自己的72个地下车位向小区内有车业主出租。记者了解到，这72个车位本来是开发商准备出售的，经小区业主委员会两年的努力，终于将使用权还给业主。

例二 卖车位
业主据理力争维权

昨天上午9：00，记者来到金陵名人居时，小区正在召开业主大会。在会场的门前，记者看到一张图表，上面标注着业主拥有的车位示意图。一业主告诉记者，这些车位能归还业主实在不容易，因为2005年6月18日，开发商差点把这些车位卖掉了。

这位张姓业主说，当时销售该小区地下车位时，开发商把销售现场安排在该小区的一楼盘，业主委员会的孙主任和业主们得知后，立即赶到现场。为了大家的利益，他们让开发商出示符合法律的有关销售手续，结果开发商没能提供。后业主委员会在该车位销售现场，召开了小型的业主会议，业主委员会希望开发商能依法办事，并希望业主保持冷静。无奈，开发商立即停止销售地下车位。

还车位

开发商依法让步

在昨天的会议现场，业主委员会的孙主任告诉记者，开发商在销售一期房子时，地下车库还没有建设。他们销售车库的时候，已是二期业主居住了。也就是说，业主在买房子时，就车库使用权问题和开发商没有约定，这就为这个新建的小区业主和开发商产生不友好现象埋下伏笔。

孙主任说，其实产生这种矛盾并不是不能解决，他们的办法是业主委员会和开发商不对立，双方按照法律，展开调查和谈判。孙主任说，虽然经过了一年多的时间，但这么多的车位要开发商让步，实在是不容易。他说，值得欣慰的是，开发商还是较平和地和业主坐下来谈的。

孙主任告诉记者，业主委员会先围绕地下车库的产权展开调查。他们查找到2002年6月28日南京市物价局宁价房核字[2002]14号文件，文件上写到：金陵名人居建筑面积为82844平方米，其中作为公共配套的地下停车场、用房、活动等面积为6900平方米。住宅商品房综合平均销售价格，多层为3720元/平方米，高层为3900元/平方米。也就是说，地下车库的建设，已经纳入一期房产的成本。随后他们带着这份文件找到开发商，开发商承认有这个批文，虽企业已改制，但不能因改制而让业主受损。于是在查实后，立即回复业主，地下车库总共就5500平方米，当时一期工程在施工的时候，车库已经打入房屋的建筑成本中。但是该地下车库原规划由三个小区的开发商共同建设，后其中两家退出，金陵名人居的开发商只好将业主的钱和自己的款结合起来，建成该地下车库。因为当时《物权法》还没有出台，他们依照《人防法》：车库谁、权属归谁、受益者是谁的规定，协商后确定，地下车库业主拥有52.23%的车库面积。

终于在2006年12月16日，业主委员会与开发商签订了地下车库的权属划分，现地下车库总共144个车位，有72个归全体小区业主。也首开了南京在小区车位权属归属上“和平化解矛盾、赢得业主利益”的先河。

租车位

家家少缴一月物管费

孙主任说，在业主获得了72个车位的权后，他们也发愁了，小区有业主600多家，车位需要的多。有人提议，把车位卖给个人，每家可以得到一笔收入。但业主委员会反复研究后认为，小区车库为人防工程，产权属于国家，卖车位绝对不允许。没有经验，也没有先例可模仿，于是业主委员会广泛征求业主意见，明确了只租不卖的原则，租金所得业主共同享受。最后，在昨天上午，采取了有车的业主摇号确定车位的办法。

记者在现场看到，业主委员会的孙主任先宣布了车位使用规定。一是车位的使用权人为本小区业主，一个产权房有一个摇号权，经报名及资格审核，有125个业主实际到场，未来者做弃权处理。中号的业主，立即办理使用手续，一周内未办理作弃权处理。二是凡购买了开发商车位的业主，不再享有承租属全体业主车位的权利。三是车位租期为三年，因为三年的物价指数无法确定，而且这届业主委员会任期是三年，这届业主委员会不能代表下届业委会的意见。租金一年一次付清，因业主原因要提前终止承租协议，需提前一个月向物管报告。四是根据《南京市物业服务管理实施办法》规定，小区共用车位租金150-300元/月、管理费80/元。所以，将车位租金定在220元、管理费还是80元。

记者了解到，该小区的车位每年收取租金18万多，此费用的80%，按每户建筑面积比充抵物管费，估计每户能分摊到一个月的物管费。剩余的20%租金近4万元，作为小区地下车库的维修基金和业主公共基金。记者看到，能得到车位的确实开心，没有得到车位的，也乐在其中。

得车位

要多想和谐善引导

昨天，记者在金陵名人居发现，现场有南京多家开发商和物业派员前来探个究竟。一物业的员工告诉记者，因为车位，他们和业主关系已很紧张。这是因为在开发房子的时候，开发商没有想到业主汽车的保有量。随后建车库了，由于销售房子的时候先前和业主没有约定，使得车库建好了，使用权一时难以确定，最后双方闹僵了，地下车库宁可空着也不敢给业主用，最后业主只能到处在路边“打游击”。

昨天，赶来取经的不仅仅有各家开发商，还有南京鼓楼区房产局的领导陈士发。陈士发说，自己一直很关注这里的车位问题，在开发商得到业主委员会停止销售车位通知后，双方依照《人防法》，围绕谁谁受益立即协商。应当说，业主委员会发挥了很好的引导作用。在长达两年的协商过程中，业主委员会及时向小区业主公布协商的信息，让业主们不激化矛盾，使得开发商更心平气和去处理。他称，随着《物权法》的出台和即将实施，车库的归属权将很明确。但在处理过程中，金陵名人居业主和开发商之间依法达成共识、和谐协商解决的办法，值得其他开发商和广大业主借鉴。