主题：用经济学的方法反驳所谓“拐点说”

中国是个大国，主要居民是中国人，人口多得像闹鼠灾一样让人厌烦。而在我们的日常生活中所了解的绝大多数社会问题（例如三农问题、经济问题、政治问题、医疗及住房问题等）的根源都可以归结为人口问题。
    中国是发展中国家，房地产行业也处于发展阶段，无论是从宏观上的行业管控政策、法规，还是微观上企业内部发展机制、运营模式以及管理制度等都还处于很不成熟阶段.从另一个层面上看，中国的购房者也在逐渐成熟，或者说还不成熟。近年来房价一直是个热门的话题，最近又出现了所谓“拐点说”。在各种媒体上，以一部分头脑清醒的知识人士为代表的反方与以所谓维护全民利益或绝大多数庸俗的无知者为代表的正方一直争论不休。
    作为一名80后的思想进步青年，我顶着口水与臭鸡蛋，在此用经济学方面的知识阐述一下自己的观点。首先声明，虽然我是一名房地产从业者，但我同时也是一个购房需求者，一个普通工薪阶层，一个头脑清醒的老百姓，所述观点不代表任何一方利益，求同存异。
    所谓“拐点说”，在这里我们用通俗一点的话说，就是指房价在历经了逐年上涨之后，要来个不小于90度的大转弯，开始持续下降。之所以说“持续下降”，是因为如果是短期的市场波动，价格调整，那就能不叫拐点了。核心的问题是房价，但房价会不会下降呢？具备一点经济学概念的人都知道，在市场经济体制下，商品价格是具备很大弹性的，影响商品价格的因素非常多，最主要的有两个方面：一个是成本，一个是供求关系。
    我们先说成本，建一个楼盘需要付出哪些成本呢？主要有土地费用，建筑安装费用，财务费用，管理费用等。现在可以肯定的说，成本是逐年升高的，因为连年的通货膨胀，物价指数不断升高。物价上涨包含两方面主要因素，一方面是居民日常消费品，一方面是原材料。日常消费品方面的价格变化相信大家在日常生活中都已经感受到了，相关行业的人们也会关注原材料的价格水平，钢材、水泥、石油等价格不断彪升，还有人工费等，尤其是土地价格，目前可以看到的是，在城市中，一块建设用地经过拍卖后，土地成本摊入规划建筑面积中后，楼面地价甚至已经超过了周边的房价，也就是所谓的面粉比面包的价格还贵。
接下来说供求关系，简单的说，需求大于供给，价格会上升；供给大于需求，价格会下降。就好比最近中南方城市发生自然灾害，由于物流等方面受的严重影响，主、副食品供给不足，导致价格彪升，国家为了平议价格，发放国库储备粮食，采取各种办法往受灾地运送，供给大幅度增加后，价格开始下降并恢复稳定。这是具备基本生活常识的人都应该明白的道理。转回房地产行业，目前的状况，乃至今后若干年，可以肯定的说，依然是需求大于供给。为什么这么说？中国近14亿人口，有70%以上是农民，也就是说中国城市化不足30%，而就中国整体发展形式而言，大力发展工业经济，加快城市化进程是不可改变的方向，所以城市必然要不断扩张。同时我们可以看到，为了谋求更高的生活水平，每年有多少出生在农村的毕业生涌入城市，有多少农民放弃耕种到城市务工，这都带动了很大量的住房需求。而且在目前房地产消费群体中，这些人仅仅是需求量最小的一部分，或者说目前还是消费能力最弱的一部分人。而主力消费人群在哪呢，一种另人信服的说法是，房地产的主力消费群体按购买能力大小分为四类。第一类也是消费能力最强的一类是灰色资本获得者、拥有者；其次是各行业大小企业的老板以及高级职业经理人；再次是垄断企业的从业者，比如说通信行业，石油行业，造币行业等；最后是收入相对稳定的从业人群，例如教师、医生，一般公务员等。在所有的消费群体中，没有住房的人需要购买住房，有住房的想改善居住条件购买面积更大条件更好的新房。而且随着中国人口总量的进一步增长，需求不断增加是毋庸质疑的。
然后再说供给，国家近年执行土地紧缩的宏观调空政策，限制土地放量，每年就像挤牙膏似的挤出一点点，全国可供开发的建设用地指标和日益增长的需求量相比，少之又少。同时银根紧缩政策限制了一部分资金实力有限的小公司，融资渠道变窄，开发速度房缓、周期延长，也影降低了产品市场放量。
    综合以上得出结论，由于通货膨胀，各项成本居高不下，同时需求和供给严重不平衡（供不应求），所以导致房价连年上涨，而房产作为一种特殊的商品形态，又不具备相应的替代品和互补品。这些问题不解决，房价怎么可能下降呢？从而得出结论：“拐点说”没有任何站得住脚的依据。房价问题牵扯的是一系列深层次的经济问题，不是靠加息，提高银行准备金率等一系列措施所能解决的，总而言之还得从国家经济体制、政治体制上去研究，去探索。更不是某一个人或者某一个机构说房价会降就真的会降的。除非完全退回到计划经济体制下，当然，这是不可能的。