[提要]在2009年和2010年北京楼市高歌猛进之时，位于北京周边的燕郊、香河、固安、涿州等地的楼市也迅速崛起，形成了环首都经济圈的概念。记者发现，和北京楼市类似，燕郊盘也多为一些位置偏远、或定位小刚需项目。
在2009年和2010年北京楼市高歌猛进之时，位于北京周边的燕郊、香河、固安、涿州等地的楼市也迅速崛起，形成了环首都经济圈的概念。而今北京调控已满一年，市场的低迷自不用说，而此时环首都区域的楼市，却在经历空前的危机。
价格全线回调
2011年2月，北京实行了严厉的限购政策，北京楼市顿时陷入低迷，而此时，很多环首都区域的开发商却很乐观，理由是可以坐享北京限购后，形成的购房需求的挤出效应。然而时至今日，事与愿违，北京楼市低迷，环首都区域的楼市更是难以独善其身。现实摆在人们的面前，如果说北京楼市打喷嚏，那么环首都区域的楼市已经重感冒了。
目前，从燕郊、香河到固安、涿州，楼市的主题除了就是深度。在起步最早也最为成熟的燕郊楼市，巅峰时期价格曾经出现万元以上的项目。目前星河185项目正以起价5300元/平米的方式，其之前的均价是每平米8500元。香河品牌项目京汉君庭，也已经采取市场低迷时常用的促销策略，把多数房源维持之前每平米5800元到6900元之间，然后分批推出每平米4000元的特价房。固安的一些项目，也从每平米7000元降到了4000元/平米至5000元/平米的水平。
回暖需借大势
香河某项目的一位副总认为，目前北京客群对于市场信心的丧失，对于环首都楼市是致命的。环首都区域的客群主要还是来自北京，当地购房需求是很难支撑市场的。因此市场要想回暖，只有等北京的购房人群对市场恢复了信心，才能谈得上回暖。而几个区域中开发最早的燕郊，在过去的五六年里已经经历了几起几落，业内早已经形成了通州我们就跟着涨，通州我们肯定也会的共识。
而除了市场本身的起伏，环首都区域的各种配套也亟须完善。在一年前楼市繁盛之时，华高莱斯城市研究部总监夏连珠就对记者表示，从长远来说，北京周边区域还是有发展的，应该是没有问题的，但是必须要有轨道交通。只有轨道交通是能够解决问题的，如果轨道交通建不起来，区域的支撑力肯定是不可持续的，这是明确的一个事情。而截至目前，环首都区域的轨道交通仍然没有实质性进展。
记者曾经于2011年4月、2011年8月和今年2月三次走访香河，也目睹了香河楼市由盛及衰三个阶段。目前，香河楼市比一年前的价格，普遍每平米下降了1000元以上，而降幅大的则3成以上。
价格深度下探
2012年2月底再访香河，记者看到降声一片。走近公元壹号项目，在几十米外就可以看到正在施工的楼体上刷着公元壹号你买房我还贷的巨幅红字。进入售楼处，销售人员介绍，所谓的你买房，我还贷是春节前后推出的活动，是开发商在一定时间内借款给购房人还月供，等于是降低了首付，目前这个活动已经结束。销售员介绍说：我们项目春节前后的时候资金比较紧张，房子比现在的价格每平米低200元左右，当时还推出了顶层复式，每平米7200元，等于一层每平米2600元。现在的价格在每平米5500元左右。开春以后，我们想稳住阵脚。
记者走访发现，雀禧项目的价格目前为每平米5500元左右，比去年每平米降了1000元。而香语城和荣盛香城郦舍在2010年4月份的价位都为6700元/平米，现在都已经降到了5000元/平米甚至更低。
而记者走访的项目中，幅度最大的是京汉君庭，售楼处门口写着4880元起/平米的大幅宣传画，但是实际上优惠幅度还要大很多。售楼处的销售人员介绍，目前该项目其他房源的价格还定在每平米5800元到6900元之间，但隔一段时间就会推出一定量的特价房，例如这次的一套130平米的三居室，贷款的价格为每平米4050元，全款的价格为每平米3960元。等这批特价房卖完了，再推出下一批。而且该项目的房源已经是毛坯的现房。去年10月就已经办理入住。而销售人员也表示，这个价格应该就是香河楼市的底部了。
出货保命为先
记者2011年4月去香河时，市场还处于繁盛时期，多数项目的价格都在每平米6000元到7000元之间，售楼处全都展示着环首都经济圈的规划和媒体报道。当时各个售楼处颇为红火，记者接触到的销售员，很多都是入行不到一年的新手，看到楼市火爆投奔而来。
与北京市场不同，香河楼市的转折点发生在2011年5月的土地风波，之后成交量急转直下，变得异常冷清。但当2011年4月记者走访时看到，虽然成交量很少，但是多数开发商认为土地风波的影响只是一时，市场会逐渐恢复正常，因此的幅度普遍不大。
而这一次，开发商显然真正意识到了问题的严重性。
香河珠光房地产开发有限公司总经理黄起幸表示，香河市场目前的低迷主要有两方面的原因，一方面是北京客群作为支撑市场的主力，目前对于楼市前景明显缺乏信心，观望情绪浓重，另一方面，在去年香河土地风波之后，领导班子换届，对于房地产市场的支持力度有所减弱。之前香河楼市的兴起，和本地政府积极引进品牌开发商，和大力进行交通、商业配套建设也是有很大关系的。
而香河一位项目的负责人向记者透露，目前在香河房地产市场上，资金紧张是普遍存在的问题。香河市场地方不大，项目却很多，存货量很大，产品差异很小，只能在价格上竞争，因此促销是必然选择。开发商肯定要把手里的存货卖出去七八成，才敢再做新的项目。
固安概念热炒后跌破四千
固安与大兴仅有一条永定河之隔，如同燕郊楼市依托北京CBD东扩和通州新城规划，固安楼市的涨跌也依附着大兴新城建设与第二机场规划，大兴楼市领降，固安房价也随之下跌。
2011年上半年，固安在京南新城等概念热炒一年后，房价迅速上涨至7000元/平米左右，但记者采访发现，目前固安房价已全面回归至5000mdash;5500元/平米，一些房源甚至跌破了4000元/平米。
3800元/平米起！2月9日，记者从固安大盘龙Town获悉，其新推房源将打出跌破四千的起价，并创下固安目前在售的70年一手商品房价格新低。而该项目最低价从去年7月开盘时的6300元/平米跌至去年底4900元/平米，再到目前的3800元/平米，为固安房价画出一条下跌轨迹。
据龙Town营销人员介绍，项目好的房源也可拿到全款4200元/平米的优惠，即使贷款最高也不会超过4500元/平米；比此前成交价最高降了2700元/平米。而同样在去年7月开盘、社区规模达8000余户的某项目也从6800元均价下调至5300元/平米，还推出了顶层三居特价4800元/平米。
节后整体房价每平米又降了1000多元。固安当地一位不愿具名的开发商说，去年底固安的房价每平米就已跌了1000元，当时年关将近，开发商要支付工程款等资金，以特价房形式进行了一轮。据了解，固安是目前环京楼市中较明显的区域，如红城、郦湖北岸、中宏美丽园等项目都下调了10%mdash;20%的售价。
固安房价现在基本都5000出头，我考虑一套。北京一民营房企营销负责人表示，对比北京南六环外的项目如龙湖时代天街、融科钧廷都在14000元/平米左右，车程相隔仅20分钟的固安房价仅为其三分之一。
据介绍，目前到固安买房北京客户中80%是，但对自住客户而言，仍未到进场时机。
燕郊房价回到三年前
通州、和北京仅潮白河之隔的燕郊是河北环首都区县中楼市发展最早、房价最高的区域。记者采访发现，随着通州房价跳水，燕郊一手房单价也从去年底的8500mdash;9000元/平米回落到目前的7000mdash;7500元/平米，其中降幅最大的楼盘是星河185，从均价8500元直降至5500元/平米。
跃层5.4米，5300元起，均价5700元/平米、平层6700元/平米起，均价7000元/平米。星河185销售人员说，项目是30万平米建面、共15栋高层的大盘，如今只剩一栋楼，公司为了尽快清盘才推出了大幅，同时还委托了中原地产进行销售，5300元/平米的房源为跃层一楼的朝北户型，此前星河185的平层销售在8500元/平米，跃层也在8200元/平米左右。
7000元左右的房价几乎是回到了2009年底mdash;2010年初。当地一位开发商称，新开盘的SOHO(6300元起)、潮白人家(6800元起)都以低价入市，燕郊另一大盘燕京航城也将报价从8500元调低至7300元/平米，考虑到该楼盘是精装，实际房价每平米已跌破7000元。
据燕郊一位开发商介绍，当地九成楼盘的目标客户是来自北京的刚需和客，建筑规模都在几十万平米，竞争很激烈，随着政策画饼与调控交替，房价也忽上忽下。
2009年底燕郊房价尚在每平米六七千元，2010年5月随着北京房价飞涨达到最高点，天洋城卖出过13000元/平米，星河185卖出过11000元/平米；2010年9月河北出台限制外地人买房贷款政策，房价跌回八千；而2010年11月环首都概念及燕郊的传言使房价重回9000元/平米，随即又下跌。
上述开发商表示，去年10月开始北京房价进入下行通道，燕郊销售就基本走不动了；春节过后调低存款准备金，银行对房贷审核出现明显松动，经历了长达三个月成交冰冻的开发商有意抓紧出货，回流资金后进行其他，2月份大幅后，吸引了一些抄底客户，后销售有了明显回暖，一周能销售几十套房。
记者发现，和北京楼市类似，燕郊盘也多为一些位置偏远、或定位小刚需项目。
涿州本地需求大房价波动小
如果说香河是个比较典型的小县城，那么涿州就是个比较典型的小城市，这里有着比较多的本地人口，街道两旁的基础设施与商业配套也比较健全。如果说香河是在小镇上重新建城市，那么涿州应该属于城市的大规模扩展与延伸。
联达地产机构董事长杨少锋介绍，与燕郊、香河、固安等地相比，涿州的本地需求比例是要大很多的，而且市场供应量相对比较小，因此价格波动的幅度也小一些。目前涿州市场也出现了下调，一些项目的幅度与去年高点时相比，大约是8折到8.5折。
从目前涿州项目的报价来看，价格差异比较大。距离老城区5公里左右的金竹首府项目，去年4月份记者走访时，价格为每平米7200元，而目前网上的报价为每平米7300元，不降反涨。而价格较低的汇元新天地项目，报价为每平米6000元。记者看到的其他项目，价格多数在每平米6000元到7500元之间。
杨少锋表示：我觉得涿州目前很多项目的价格还是偏高，我认为合理的价位应该在每平米5500元到6000元之间。现在涿州市场的价格比较乱，项目的价格从每平米5000元到8000元的都有，价格偏高的项目可能需要回调，才能够激活成交。
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编辑：小宋
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[提要]在2009年和2010年北京楼市高歌猛进之时，位于北京周边的燕郊、香河、固安、涿州等地的楼市也迅速崛起，形成了环首都经济圈的概念。记者发现，和北京楼市类似，燕郊盘也多为一些位置偏远、或定位小刚需项目。
在2009年和2010年北京楼市高歌猛进之时，位于北京周边的燕郊、香河、固安、涿州等地的楼市也迅速崛起，形成了环首都经济圈的概念。而今北京调控已满一年，市场的低迷自不用说，而此时环首都区域的楼市，却在经历空前的危机。
价格全线回调
2011年2月，北京实行了严厉的限购政策，北京楼市顿时陷入低迷，而此时，很多环首都区域的开发商却很乐观，理由是可以坐享北京限购后，形成的购房需求的挤出效应。然而时至今日，事与愿违，北京楼市低迷，环首都区域的楼市更是难以独善其身。现实摆在人们的面前，如果说北京楼市打喷嚏，那么环首都区域的楼市已经重感冒了。
目前，从燕郊、香河到固安、涿州，楼市的主题除了就是深度。在起步最早也最为成熟的燕郊楼市，巅峰时期价格曾经出现万元以上的项目。目前星河185项目正以起价5300元/平米的方式，其之前的均价是每平米8500元。香河品牌项目京汉君庭，也已经采取市场低迷时常用的促销策略，把多数房源维持之前每平米5800元到6900元之间，然后分批推出每平米4000元的特价房。固安的一些项目，也从每平米7000元降到了4000元/平米至5000元/平米的水平。
回暖需借大势
香河某项目的一位副总认为，目前北京客群对于市场信心的丧失，对于环首都楼市是致命的。环首都区域的客群主要还是来自北京，当地购房需求是很难支撑市场的。因此市场要想回暖，只有等北京的购房人群对市场恢复了信心，才能谈得上回暖。而几个区域中开发最早的燕郊，在过去的五六年里已经经历了几起几落，业内早已经形成了通州我们就跟着涨，通州我们肯定也会的共识。
而除了市场本身的起伏，环首都区域的各种配套也亟须完善。在一年前楼市繁盛之时，华高莱斯城市研究部总监夏连珠就对记者表示，从长远来说，北京周边区域还是有发展的，应该是没有问题的，但是必须要有轨道交通。只有轨道交通是能够解决问题的，如果轨道交通建不起来，区域的支撑力肯定是不可持续的，这是明确的一个事情。而截至目前，环首都区域的轨道交通仍然没有实质性进展。
记者曾经于2011年4月、2011年8月和今年2月三次走访香河，也目睹了香河楼市由盛及衰三个阶段。目前，香河楼市比一年前的价格，普遍每平米下降了1000元以上，而降幅大的则3成以上。
价格深度下探
2012年2月底再访香河，记者看到降声一片。走近公元壹号项目，在几十米外就可以看到正在施工的楼体上刷着公元壹号你买房我还贷的巨幅红字。进入售楼处，销售人员介绍，所谓的你买房，我还贷是春节前后推出的活动，是开发商在一定时间内借款给购房人还月供，等于是降低了首付，目前这个活动已经结束。销售员介绍说：我们项目春节前后的时候资金比较紧张，房子比现在的价格每平米低200元左右，当时还推出了顶层复式，每平米7200元，等于一层每平米2600元。现在的价格在每平米5500元左右。开春以后，我们想稳住阵脚。
记者走访发现，雀禧项目的价格目前为每平米5500元左右，比去年每平米降了1000元。而香语城和荣盛香城郦舍在2010年4月份的价位都为6700元/平米，现在都已经降到了5000元/平米甚至更低。
而记者走访的项目中，幅度最大的是京汉君庭，售楼处门口写着4880元起/平米的大幅宣传画，但是实际上优惠幅度还要大很多。售楼处的销售人员介绍，目前该项目其他房源的价格还定在每平米5800元到6900元之间，但隔一段时间就会推出一定量的特价房，例如这次的一套130平米的三居室，贷款的价格为每平米4050元，全款的价格为每平米3960元。等这批特价房卖完了，再推出下一批。而且该项目的房源已经是毛坯的现房。去年10月就已经办理入住。而销售人员也表示，这个价格应该就是香河楼市的底部了。
abcde出货保命为先
记者2011年4月去香河时，市场还处于繁盛时期，多数项目的价格都在每平米6000元到7000元之间，售楼处全都展示着环首都经济圈的规划和媒体报道。当时各个售楼处颇为红火，记者接触到的销售员，很多都是入行不到一年的新手，看到楼市火爆投奔而来。
与北京市场不同，香河楼市的转折点发生在2011年5月的土地风波，之后成交量急转直下，变得异常冷清。但当2011年4月记者走访时看到，虽然成交量很少，但是多数开发商认为土地风波的影响只是一时，市场会逐渐恢复正常，因此的幅度普遍不大。
而这一次，开发商显然真正意识到了问题的严重性。
香河珠光房地产开发有限公司总经理黄起幸表示，香河市场目前的低迷主要有两方面的原因，一方面是北京客群作为支撑市场的主力，目前对于楼市前景明显缺乏信心，观望情绪浓重，另一方面，在去年香河土地风波之后，领导班子换届，对于房地产市场的支持力度有所减弱。之前香河楼市的兴起，和本地政府积极引进品牌开发商，和大力进行交通、商业配套建设也是有很大关系的。
而香河一位项目的负责人向记者透露，目前在香河房地产市场上，资金紧张是普遍存在的问题。香河市场地方不大，项目却很多，存货量很大，产品差异很小，只能在价格上竞争，因此促销是必然选择。开发商肯定要把手里的存货卖出去七八成，才敢再做新的项目。
固安概念热炒后跌破四千
固安与大兴仅有一条永定河之隔，如同燕郊楼市依托北京CBD东扩和通州新城规划，固安楼市的涨跌也依附着大兴新城建设与第二机场规划，大兴楼市领降，固安房价也随之下跌。
2011年上半年，固安在京南新城等概念热炒一年后，房价迅速上涨至7000元/平米左右，但记者采访发现，目前固安房价已全面回归至5000mdash;5500元/平米，一些房源甚至跌破了4000元/平米。
3800元/平米起！2月9日，记者从固安大盘龙Town获悉，其新推房源将打出跌破四千的起价，并创下固安目前在售的70年一手商品房价格新低。而该项目最低价从去年7月开盘时的6300元/平米跌至去年底4900元/平米，再到目前的3800元/平米，为固安房价画出一条下跌轨迹。
据龙Town营销人员介绍，项目好的房源也可拿到全款4200元/平米的优惠，即使贷款最高也不会超过4500元/平米；比此前成交价最高降了2700元/平米。而同样在去年7月开盘、社区规模达8000余户的某项目也从6800元均价下调至5300元/平米，还推出了顶层三居特价4800元/平米。
节后整体房价每平米又降了1000多元。固安当地一位不愿具名的开发商说，去年底固安的房价每平米就已跌了1000元，当时年关将近，开发商要支付工程款等资金，以特价房形式进行了一轮。据了解，固安是目前环京楼市中较明显的区域，如红城、郦湖北岸、中宏美丽园等项目都下调了10%mdash;20%的售价。
固安房价现在基本都5000出头，我考虑一套。北京一民营房企营销负责人表示，对比北京南六环外的项目如龙湖时代天街、融科钧廷都在14000元/平米左右，车程相隔仅20分钟的固安房价仅为其三分之一。
据介绍，目前到固安买房北京客户中80%是，但对自住客户而言，仍未到进场时机。
abcde燕郊房价回到三年前
通州、和北京仅潮白河之隔的燕郊是河北环首都区县中楼市发展最早、房价最高的区域。记者采访发现，随着通州房价跳水，燕郊一手房单价也从去年底的8500mdash;9000元/平米回落到目前的7000mdash;7500元/平米，其中降幅最大的楼盘是星河185，从均价8500元直降至5500元/平米。
跃层5.4米，5300元起，均价5700元/平米、平层6700元/平米起，均价7000元/平米。星河185销售人员说，项目是30万平米建面、共15栋高层的大盘，如今只剩一栋楼，公司为了尽快清盘才推出了大幅，同时还委托了中原地产进行销售，5300元/平米的房源为跃层一楼的朝北户型，此前星河185的平层销售在8500元/平米，跃层也在8200元/平米左右。
7000元左右的房价几乎是回到了2009年底mdash;2010年初。当地一位开发商称，新开盘的SOHO(6300元起)、潮白人家(6800元起)都以低价入市，燕郊另一大盘燕京航城也将报价从8500元调低至7300元/平米，考虑到该楼盘是精装，实际房价每平米已跌破7000元。
据燕郊一位开发商介绍，当地九成楼盘的目标客户是来自北京的刚需和客，建筑规模都在几十万平米，竞争很激烈，随着政策画饼与调控交替，房价也忽上忽下。
2009年底燕郊房价尚在每平米六七千元，2010年5月随着北京房价飞涨达到最高点，天洋城卖出过13000元/平米，星河185卖出过11000元/平米；2010年9月河北出台限制外地人买房贷款政策，房价跌回八千；而2010年11月环首都概念及燕郊的传言使房价重回9000元/平米，随即又下跌。
上述开发商表示，去年10月开始北京房价进入下行通道，燕郊销售就基本走不动了；春节过后调低存款准备金，银行对房贷审核出现明显松动，经历了长达三个月成交冰冻的开发商有意抓紧出货，回流资金后进行其他，2月份大幅后，吸引了一些抄底客户，后销售有了明显回暖，一周能销售几十套房。
记者发现，和北京楼市类似，燕郊盘也多为一些位置偏远、或定位小刚需项目。
涿州本地需求大房价波动小
如果说香河是个比较典型的小县城，那么涿州就是个比较典型的小城市，这里有着比较多的本地人口，街道两旁的基础设施与商业配套也比较健全。如果说香河是在小镇上重新建城市，那么涿州应该属于城市的大规模扩展与延伸。
联达地产机构董事长杨少锋介绍，与燕郊、香河、固安等地相比，涿州的本地需求比例是要大很多的，而且市场供应量相对比较小，因此价格波动的幅度也小一些。目前涿州市场也出现了下调，一些项目的幅度与去年高点时相比，大约是8折到8.5折。
从目前涿州项目的报价来看，价格差异比较大。距离老城区5公里左右的金竹首府项目，去年4月份记者走访时，价格为每平米7200元，而目前网上的报价为每平米7300元，不降反涨。而价格较低的汇元新天地项目，报价为每平米6000元。记者看到的其他项目，价格多数在每平米6000元到7500元之间。
杨少锋表示：我觉得涿州目前很多项目的价格还是偏高，我认为合理的价位应该在每平米5500元到6000元之间。现在涿州市场的价格比较乱，项目的价格从每平米5000元到8000元的都有，价格偏高的项目可能需要回调，才能够激活成交。
北京楼市成交低迷 环首都楼市进入深度779thinkfv文章来源： 轮滑鞋房产资讯，转载请注明。谢谢。
编辑：小宋