[提要]在人们热衷于刚需是楼市购买力最真实的主体、是楼市最强大的置业力量的讨论时，有另一类需求群体被淹没在浩大的刚需救市声势中，它就是改善型需求。
在人们热衷于刚需是楼市购买力最真实的主体、是楼市最强大的置业力量的讨论时，有另一类需求群体被淹没在浩大的刚需救市声势中，它就是改善型需求。
改善型住房需求超刚性需求
石家庄市里上世纪70年代的危漏房屋大约有26万多套1530多万平方米。乐观估计，如果有一半的需求量，那么就有近800万平方米的需求量。如果要在三年内完成改善性需求，每年大概有300万平方米的需求量。而这仅仅是70年代的房屋，还不包括80、90年代的福利分房、企事业单位自盖房屋，老化房屋等。随着省会三年大变样，城中村的拆迁会有一大批人群有住房质量改善的要求。同刚性需求也就是平时所说的婚房相比较。一年150多万平方米的刚需量仅仅占到总需求量的三分之一。从石家庄市房地产业协会副会长兼秘书长李水源给出的上述数据不难看出，市场需求最大的人群应该是改善型需求。
在现如今投机几乎完全被抑制的情况下，哪个开发企业能抓住这部分改善型，它就是最后的赢家。那么如何从产品层面定义改善房源？
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不求奢华 只为改善居住环境
改善型住房需求是指随着人民生活水平的提高，在满足基本生存需要后，为进一步改善住房条件而产生的需求，如改善住房面积、质量、小区内及周边环境、交通便利、公共配套设施齐全等。其购买主体一般是中等收入和中高收入阶层家庭。
人们大都习惯生活在固有的熟悉环境里，所以在现住的地段周边置业会是首选。出于家庭收入的考虑，在户型的选择上，改善型需求更倾向于三室。在石家庄2月份房管局备案成交面积数据中，60-12平米的中小户型成交量占很大的比份。这里除了改善型和刚需人群的因素外，还有供应方面的原因。因为土地资源是不可再生的，土地供给是有限的，房地产供给受土地供给的约束较为明显。虽然可以通过不断扩大城市化、不断提高建筑高度等手段，调整土地供给的瓶颈，但总的来说，一定时期的土地供给是有限的。因此，从土地开发方面来说，要提高土地的利用率和集约化程度，发展节约省地型建筑，开发商们会尽量开发中小户型住房，而这种中小户型恰能满足大部分中等收入群体的住房需求。
此外，人口年龄结构是影响住房需求的重要因素。根据REICO（中国房地产市场）工作室和国家统计局的抽样调查数据，25-45岁群体是购买商品房的主要群体；理论上，25-35岁人员处于婚龄期，其对住房需求属于刚性需求，住房需求弹性较小；而35岁以上人员购买住宅多是出于改善住房条件的需要，住房需求弹性较大，与货币政策环境关系比较密切。所以，开发商可以从不同年龄层次心里需求上着手，有针对性的推出相应住房产品。
从有房住到住好房，在改善型需求过程中，购房者考虑的因素主要表现在交通便利、区域、商业环境等。所以户型适中、性价比超高以及品牌效应较好的楼盘，势必最对改善型住房需求者的胃口。
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编辑：小宋
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[提要]在人们热衷于刚需是楼市购买力最真实的主体、是楼市最强大的置业力量的讨论时，有另一类需求群体被淹没在浩大的刚需救市声势中，它就是改善型需求。
在人们热衷于刚需是楼市购买力最真实的主体、是楼市最强大的置业力量的讨论时，有另一类需求群体被淹没在浩大的刚需救市声势中，它就是改善型需求。
改善型住房需求超刚性需求
石家庄市里上世纪70年代的危漏房屋大约有26万多套1530多万平方米。乐观估计，如果有一半的需求量，那么就有近800万平方米的需求量。如果要在三年内完成改善性需求，每年大概有300万平方米的需求量。而这仅仅是70年代的房屋，还不包括80、90年代的福利分房、企事业单位自盖房屋，老化房屋等。随着省会三年大变样，城中村的拆迁会有一大批人群有住房质量改善的要求。同刚性需求也就是平时所说的婚房相比较。一年150多万平方米的刚需量仅仅占到总需求量的三分之一。从石家庄市房地产业协会副会长兼秘书长李水源给出的上述数据不难看出，市场需求最大的人群应该是改善型需求。
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人们大都习惯生活在固有的熟悉环境里，所以在现住的地段周边置业会是首选。出于家庭收入的考虑，在户型的选择上，改善型需求更倾向于三室。在石家庄2月份房管局备案成交面积数据中，60-12平米的中小户型成交量占很大的比份。这里除了改善型和刚需人群的因素外，还有供应方面的原因。因为土地资源是不可再生的，土地供给是有限的，房地产供给受土地供给的约束较为明显。虽然可以通过不断扩大城市化、不断提高建筑高度等手段，调整土地供给的瓶颈，但总的来说，一定时期的土地供给是有限的。因此，从土地开发方面来说，要提高土地的利用率和集约化程度，发展节约省地型建筑，开发商们会尽量开发中小户型住房，而这种中小户型恰能满足大部分中等收入群体的住房需求。
此外，人口年龄结构是影响住房需求的重要因素。根据REICO（中国房地产市场）工作室和国家统计局的抽样调查数据，25-45岁群体是购买商品房的主要群体；理论上，25-35岁人员处于婚龄期，其对住房需求属于刚性需求，住房需求弹性较小；而35岁以上人员购买住宅多是出于改善住房条件的需要，住房需求弹性较大，与货币政策环境关系比较密切。所以，开发商可以从不同年龄层次心里需求上着手，有针对性的推出相应住房产品。
从有房住到住好房，在改善型需求过程中，购房者考虑的因素主要表现在交通便利、区域、商业环境等。所以户型适中、性价比超高以及品牌效应较好的楼盘，势必最对改善型住房需求者的胃口。
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