主题：贷款买房的程序和注意事项

第二阶段：市场考察

从现在开始一直到选中某一处物业为止，作为买房者的您来说，都将是一个非常特殊的体 验，兴奋、焦虑、反复、欣喜等等，各种复杂的情绪您都有可能碰到，因此，在开始我们这一阶 段之前，您一定在心里面让自己成为一个理性、客观、具有判断性的买房者，千万不能冲动和感 情用事，毕竟，买房不是一件小事，而是一件可能非常重要的事情。

普遍撒网，才能抓住重点。

一看：首先是收集对自己有用的信息。看媒体的广告：报纸、杂志、电视、广播上的广告、 户外路牌广告，以及其他各种宣传广告。在这些介绍中，您大致可以确定下来您要购买哪几个项 目。

二听：朋友推荐、专家介绍，另外还可以和入选的几个楼盘的业主聊一聊，知道的情报越 多，对您下理性的判断越重要。

三学：这是一道比较复杂而且非常重要的“工序”，因为您要学的东西比较多，而且，您所学 的一切，对您买到一处满意的住房，至关重要。

根据“过来人”的经验，您要学的大致有四部分

——一是关于房子的基本常识。

这里面，您一定要弄明白的常识比较多，比如：什么是住房买卖？目前，买房自住或者投 资，有哪几类房子可以买？什么是商品房？商品房销售有哪几种类型？现房销售和预售有什么不 同？现房和期房怎么判断其合法性？房屋的结构有几种形式？什么是多层住宅、小高层住宅和高 层住宅？什么是单元式住宅？什么是公寓式住宅？什么是花园式住宅？什么是跃层式住宅？什么 是复式住宅？什么是住宅的层高、净高、进深、开间？什么是户型？什么是小区的规划建设用地 面积、建筑面积？什么是建筑容积率、建筑覆盖率？绿化率和绿地率有什么区别？什么是使用 率、实用率？什么是房屋的建筑面积？什么是房屋的销售面积？什么是套内使用面积？什么是套 内墙体面积？阳台面积怎么算？哪些公用建筑面积可以分摊给住户？商品房的价格由什么构成？ 楼书中或者广告中提到的“起价”是什么意思？定金和订金有何不同？等等等等。

——有点晕了吧？还有呢！您要学的第二部分内容是：与房屋相关的法律知识，学好了这部 分内容，可以让您在购房过程中的行为受到法律保护，从而最终买到一套合法的住房。关键吧！

先来看一看都要学习什么：哪几种房子不能买？购买手续不全的商品房会有什么风险？看中 一套商品房并准备购买，一定要交定金或订金吗？交定金或者订金时，应该注意什么？定金或者 订金可以退吗？怎么查验开发商的合法证件？查验“五证”、“二书”，都看哪些具体内容？怎么签 认购书？怎么签合同？签订商品房预售或者销售合同前以及签合同时要了解并注意什么？哪些内 容应该签署到商品房买卖合同中？怎么在签署的合同中，保护自己的合法权益？解决房屋买卖纠 纷的方式有几种？购房人与开发商之间产生纠纷时，应具备什么条件才能起诉？什么是房地产仲 裁？哪些房地产纠纷不能申请仲裁？买房人在什么情况下可以退房？等等。

这是购房过程中比较专业的一环，尤其是如何才能签署一份能够最大化保护自己合法权益的 购房合同。目前北京的房地产市场已经培养出一批比较成熟的律师，他们可以为您提供您在购买 住房时需要的所有的法律帮助，但是可能需要您付出一些费用。

——购房技巧也是一门比较重要的“功课”，有了技巧，您才能和销售人员讨价还价，买到性 能价格比都比较合理的房子。这一招就像去菜市场买菜，谁家都不宽裕，为什么当“傻大头”，被 人“宰”呢。

买房技巧是仁者见仁、智者见智的，即使一家人去讨价还价，可能方式方法都不一样。人们 常说：知己知彼，才能百战不败。买房实际上也是和开发商之间进行的一场“斗智斗勇”的游戏。 在掌握了以上那么多房屋常识和法律知识之后，销售人员可蒙不了您了，也许您比他懂得还多 呢。这里面的招数实在比较多，您可以选用古老但是百试不爽的“三十六计”，您也可以运用自己 发明的独特招数，总之，各种招数使用的目的是让您掌握主动，在心理和实战中都占据有利形 势，直到买到您又喜欢、又可以接受的好房子。

——还有一项也比较重要的学问，就是资本操作。几乎所有买过房的人都说，这实在是一门 高深的学问。

其实这里面包括两个方面的涵义，一方面是如何使您手里的钱最大化地使用，也就是一分钱 怎么当两分、三分钱花；另一方面是，您花了一分钱，怎么让它产生出两分钱、三分钱甚至更多 的钱。

第一个方面是怎样合理花钱，如果能够合理和科学地设计好如何利用银行或者住房公积金的 贷款，或者运用其他的资金使用方式，结合自己和家人的预期能力，就可以做到。

第二个方面是如何使花出去的钱保值和增值。什么样的楼盘会保值和增值呢？这里面就不仅 仅需要懂得房地产知识和法律常识，还需要有经济头脑和准确的判断。

不论是自住还是投资，其实买房本身就是一个投资行为，谁都希望自己买的房子能够保值和 增值，但是对房地产资本价值的判断是个很复杂的问题，很多因素都会影响判断的准确性，从而 产生投资的风险。如果隔了一段时间后，您所买的房子没有保值和增值，自住的买房行为还好 说，反正自己住，但是如果是投资的房子，您就有可能“赔”了。因而，您在买房前，还得学点投 资学，既要了解房地产市场的大致走向，又要了解具体楼盘的实际价值。