[提要]继去年位于大兴的龙湖时代天街零利润入市之后，“零利润”楼盘再现京城。在历经了几个月的销售周期之后，日前记者获悉，该项目的价格出现了小幅的调整，从之前的13200元/平方米调成了目前的12400元/平方米，调整后的价格和之前东亚新华公布的单位成本价相差无几。
继去年位于大兴的龙湖时代天街[最新消息价格户型点评]零利润入市之后，零利润楼盘再现京城。一贯打法灵活的鲇鱼东亚新华再度出招。近日，记者从东亚新华地产获悉，该公司旗下位于通州的东亚middot;逸品阁[最新消息价格户型点评]项目起价仅为12400元/平方米，和年前13200元/平方米的起价相比降了800元/平方米。值得关注的是，该项目的成本价超过12000元/平方米，这意味着该项目基本失去了利润空间。
当单纯的打折促销也难以起到立竿见影的效果，一些开发商还在为当前低迷的楼市和僵持难下的困局深感头痛的时候，有一些开发商却在悄然转变着营销思路和推盘策略，挖空心思创新营销方式。除了零利润外，包括及时调整了产品供应策略，在售项目通过灵活调整供应的产品形态，通过交首付、帮托管回收现金和通过延长蓄客期推迟开盘等五花八门的方式打差异牌。
零利润楼盘现身通州
据记者了解，去年年底东亚middot;逸品阁以13200元/平方米的起价入市让不少跌眼镜，该价格创下了通州房价的新低，同时也令其邻居珠江国际公馆[最新消息价格户型点评]大感意外。早在地块成交时，珠江国际公馆替其算了一笔账，加上各项成本和8%的利润，预计最终售价为24000元/平方米。但最终该项目仅以13200元/平方米的起价入市，且赠送10%-15%的面积，相当于在单价13200元/平方米的基础上再打8.5-9折。
在历经了几个月的销售周期之后，日前记者获悉，该项目的价格出现了小幅的调整，从之前的13200元/平方米调成了目前的12400元/平方米，调整后的价格和之前东亚新华公布的单位成本价相差无几。
据悉，东亚middot;逸品阁项目所在地块是由东亚新华地产于2011年4月以2.96亿元取得，规划建筑面积不超过53160平方米，合计楼面价约5568元/平方米，除去配建的限价房外，商品房部分地块楼面价超过6000元/平方米。加上建安成本、财务税费、营销及管理费，各种成本合计下来，单位成本为12347元/平方米，接近目前的销售起价。
gt;gt;现象1
低价商住楼抄底北苑
在楼市普遍低迷的当下，位于朝阳区北苑站的北京城建middot;N次方[最新消息价格户型点评]项目近期的销售策略引起机构的关注。
据悉，北京城建[简介最新动态]middot;N次方为套均65平方米的商住产品，开盘价格仅为17500元/平方米。该周边在售项目售价均在25000元/平方米左右，北京城建middot;N次方的首次开盘定价较周边低出了30%。此外，该项目虽为商住性质，但是水电均改为民用，且均为65平方米小户型。由于单价、总价较低，因此受到大批购房者青睐。
该项目自1月10日开盘以来已经成交了32套，销售率超过了55.2%，上周，北京城建middot;N次方再次开盘定价为19000元/平方米，相比上月新盘入市价格17500元/平方米，每平方米上涨1500元，本次推出的58套产品也已认购过半。
据悉，在北京城建middot;N次方项目推出之前，开发商曾在同一地块推出北京城建middot;世华泊郡项目，该项目前期主推87-165平方米的两到四居的普通住宅产品，均价为25000元/平方米，由于调控影响，销售情况一般，面对市场现状开发商也进行了积极的调整，于今年1月份力推了同一地块的北京城建middot;N次方项目。
事实上，在楼市淡市之下及时调整销售产品打破销售寒冬的不仅仅是北京城建middot;N次方。位于奥北别墅区金科[简介最新动态]王府项目，前期产品主推的是东区的800-2000平方米的独栋别墅，3000万元/套起。由于限购政策的影响，该项目销售成绩并不理想，所以开发商及时调整了产品供应策略，转为主推西区的叠拼、洋房产品并重新命名为金科西府，叠拼390万元/套起，而洋房均价仅16000元/平方米，通过调整产品形式，有效避免与区域独栋产品较多的别墅项目进行正面竞争，仅去年12月就成交了19套，市场反馈较好。
据亚豪机构调查，目前包括红山世家[最新消息价格户型点评]、北京像素、中建玲珑山[最新消息价格户型点评]、香悦四季、K2百合湾等北京多个在售项目通过灵活调整供应的产品形态，在不同时间阶段主推不同类型产品，销售业绩均有提升。
亚豪机构副总经理高姗指出，在当前的市场环境下，实施差异化的推盘策略和营销手段，及时调整产品供应以避免区域同质化竞争的惨烈竞争，不失为一条新路。尤其是对于那些产品线较为丰富的项目，均可以尝试在不同的时间节点和市场环境下有所侧重地推出不同类型的产品，这样不仅可以在同区域产品竞争中占得先机，有效规避了风险，而且对于项目自身来讲，不同产品有不同的对应客群，不同阶段主推不同产品，其实能够最大限度地吸引市场潜在客群的关注，再辅以一定的促销策略，促成了销售，达成了客户挖掘的最大化。
不过，高姗同时指出，这种差异化的产品供应策略虽然不失为一种有效的营销手段，但并非项目都能适用，尤其是那些产品形态基本定型的产品，这种方式显然不具操作性，因此对于产品相对固化的项目来说，可以在产品局部做出一些精细化升级，在提高产品性价比上，只有真正高性价比的好产品才是打动客户购买的有效利器。
gt;gt;现象2
交首付帮托管回收资金
低迷的市场格局之下，现金对开发商的意义尤为重要。为了尽快回笼资金，开发商可谓无所不用其极。
位于河北张家口某度假项目，于去年11月开盘之际便推出一项交首付、帮托管的服务。据介绍，购房者在缴纳首付之后，如果不用于自住，则由开发商进行托管出租，并与业主签订托管协议，每年返还总房价的8%，作为租金收益的分成。
据销售人员介绍，该项目为精装修酒店式公寓，目前在售房源户型为33-70平方米的开间、一居和二居，均价6000元/平方米，折扣另议，40年产权的现房。托管协议每年签署一次，如果市场好，价格上涨，返还的收益就可能高于8%，但是如果市场不好，收益就会低，该销售人员说。
不过关于市场好坏的标准和收益的涨跌，该工作人员表示目前还没有制定相关标准，但市场已经好转，预计这几年不会下跌。此外，项目还做出3年内保涨30%的购房承诺，如果没有达到承诺的涨幅，公司将给予差价补偿。
据其介绍，由于该项目的购买力主要来自北京，推出此项服务的初衷主要是为这部分非自住客户实现，在目前的购房者中，用于的占40%，另外60%用来自住。
链家地产市场研究部冯联联认为，目前度假项目采取出售后返租的方式并不少见。相对于单纯出售来说，无论是面向自住客群，还是客群，项目都需要具有得天独厚的条件，或者是稀缺的自然资源，否则销售难度会较大。但加上差价补偿这种在调控后市场低迷时期出现的一种营销方式，如今被运用到商业地产项目中，也表明在调控后，房地产市场整体的意愿比较低迷，商业、旅游地产项目也受到波及，房企出货难度加大，也存在资金迅速回笼的需求。
此外，售后返租的租金收益很难衡量，购房者较为被动，容易存在买卖双方信息不对称的情况。
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编辑：小宋
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[提要]继去年位于大兴的龙湖时代天街零利润入市之后，“零利润”楼盘再现京城。在历经了几个月的销售周期之后，日前记者获悉，该项目的价格出现了小幅的调整，从之前的13200元/平方米调成了目前的12400元/平方米，调整后的价格和之前东亚新华公布的单位成本价相差无几。
继去年位于大兴的龙湖时代天街[最新消息价格户型点评]零利润入市之后，零利润楼盘再现京城。一贯打法灵活的鲇鱼东亚新华再度出招。近日，记者从东亚新华地产获悉，该公司旗下位于通州的东亚middot;逸品阁[最新消息价格户型点评]项目起价仅为12400元/平方米，和年前13200元/平方米的起价相比降了800元/平方米。值得关注的是，该项目的成本价超过12000元/平方米，这意味着该项目基本失去了利润空间。
当单纯的打折促销也难以起到立竿见影的效果，一些开发商还在为当前低迷的楼市和僵持难下的困局深感头痛的时候，有一些开发商却在悄然转变着营销思路和推盘策略，挖空心思创新营销方式。除了零利润外，包括及时调整了产品供应策略，在售项目通过灵活调整供应的产品形态，通过交首付、帮托管回收现金和通过延长蓄客期推迟开盘等五花八门的方式打差异牌。
零利润楼盘现身通州
据记者了解，去年年底东亚middot;逸品阁以13200元/平方米的起价入市让不少跌眼镜，该价格创下了通州房价的新低，同时也令其邻居珠江国际公馆[最新消息价格户型点评]大感意外。早在地块成交时，珠江国际公馆替其算了一笔账，加上各项成本和8%的利润，预计最终售价为24000元/平方米。但最终该项目仅以13200元/平方米的起价入市，且赠送10%-15%的面积，相当于在单价13200元/平方米的基础上再打8.5-9折。
在历经了几个月的销售周期之后，日前记者获悉，该项目的价格出现了小幅的调整，从之前的13200元/平方米调成了目前的12400元/平方米，调整后的价格和之前东亚新华公布的单位成本价相差无几。
据悉，东亚middot;逸品阁项目所在地块是由东亚新华地产于2011年4月以2.96亿元取得，规划建筑面积不超过53160平方米，合计楼面价约5568元/平方米，除去配建的限价房外，商品房部分地块楼面价超过6000元/平方米。加上建安成本、财务税费、营销及管理费，各种成本合计下来，单位成本为12347元/平方米，接近目前的销售起价。
abcdegt;gt;现象1
低价商住楼抄底北苑
在楼市普遍低迷的当下，位于朝阳区北苑站的北京城建middot;N次方[最新消息价格户型点评]项目近期的销售策略引起机构的关注。
据悉，北京城建[简介最新动态]middot;N次方为套均65平方米的商住产品，开盘价格仅为17500元/平方米。该周边在售项目售价均在25000元/平方米左右，北京城建middot;N次方的首次开盘定价较周边低出了30%。此外，该项目虽为商住性质，但是水电均改为民用，且均为65平方米小户型。由于单价、总价较低，因此受到大批购房者青睐。
该项目自1月10日开盘以来已经成交了32套，销售率超过了55.2%，上周，北京城建middot;N次方再次开盘定价为19000元/平方米，相比上月新盘入市价格17500元/平方米，每平方米上涨1500元，本次推出的58套产品也已认购过半。
据悉，在北京城建middot;N次方项目推出之前，开发商曾在同一地块推出北京城建middot;世华泊郡项目，该项目前期主推87-165平方米的两到四居的普通住宅产品，均价为25000元/平方米，由于调控影响，销售情况一般，面对市场现状开发商也进行了积极的调整，于今年1月份力推了同一地块的北京城建middot;N次方项目。
事实上，在楼市淡市之下及时调整销售产品打破销售寒冬的不仅仅是北京城建middot;N次方。位于奥北别墅区金科[简介最新动态]王府项目，前期产品主推的是东区的800-2000平方米的独栋别墅，3000万元/套起。由于限购政策的影响，该项目销售成绩并不理想，所以开发商及时调整了产品供应策略，转为主推西区的叠拼、洋房产品并重新命名为金科西府，叠拼390万元/套起，而洋房均价仅16000元/平方米，通过调整产品形式，有效避免与区域独栋产品较多的别墅项目进行正面竞争，仅去年12月就成交了19套，市场反馈较好。
据亚豪机构调查，目前包括红山世家[最新消息价格户型点评]、北京像素、中建玲珑山[最新消息价格户型点评]、香悦四季、K2百合湾等北京多个在售项目通过灵活调整供应的产品形态，在不同时间阶段主推不同类型产品，销售业绩均有提升。
亚豪机构副总经理高姗指出，在当前的市场环境下，实施差异化的推盘策略和营销手段，及时调整产品供应以避免区域同质化竞争的惨烈竞争，不失为一条新路。尤其是对于那些产品线较为丰富的项目，均可以尝试在不同的时间节点和市场环境下有所侧重地推出不同类型的产品，这样不仅可以在同区域产品竞争中占得先机，有效规避了风险，而且对于项目自身来讲，不同产品有不同的对应客群，不同阶段主推不同产品，其实能够最大限度地吸引市场潜在客群的关注，再辅以一定的促销策略，促成了销售，达成了客户挖掘的最大化。
不过，高姗同时指出，这种差异化的产品供应策略虽然不失为一种有效的营销手段，但并非项目都能适用，尤其是那些产品形态基本定型的产品，这种方式显然不具操作性，因此对于产品相对固化的项目来说，可以在产品局部做出一些精细化升级，在提高产品性价比上，只有真正高性价比的好产品才是打动客户购买的有效利器。
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低迷的市场格局之下，现金对开发商的意义尤为重要。为了尽快回笼资金，开发商可谓无所不用其极。
位于河北张家口某度假项目，于去年11月开盘之际便推出一项交首付、帮托管的服务。据介绍，购房者在缴纳首付之后，如果不用于自住，则由开发商进行托管出租，并与业主签订托管协议，每年返还总房价的8%，作为租金收益的分成。
据销售人员介绍，该项目为精装修酒店式公寓，目前在售房源户型为33-70平方米的开间、一居和二居，均价6000元/平方米，折扣另议，40年产权的现房。托管协议每年签署一次，如果市场好，价格上涨，返还的收益就可能高于8%，但是如果市场不好，收益就会低，该销售人员说。
不过关于市场好坏的标准和收益的涨跌，该工作人员表示目前还没有制定相关标准，但市场已经好转，预计这几年不会下跌。此外，项目还做出3年内保涨30%的购房承诺，如果没有达到承诺的涨幅，公司将给予差价补偿。
据其介绍，由于该项目的购买力主要来自北京，推出此项服务的初衷主要是为这部分非自住客户实现，在目前的购房者中，用于的占40%，另外60%用来自住。
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编辑：小宋