主题：房市调控对十八届三中全会的“五个不要指望

无论是房地产的“多军”还是“空军”，极端的眼光看市场，其实是一种偏执和短视。房地产市场看似“一桶浆糊”，其实只要看清本质，依然可以激浊扬清，一鉴见底。对三中全会的楼市调控，至少六件事不要指望：

第一、房产泡沫客观存在，不要指望一个人口净流出的城市有房产有稳定的预期

怎样判断一个城市的房地产是否存在泡沫？各地的市长们都有自己的宏伟蓝图，动辄就把城市规划区面积扩大数百平方公里甚至上千平方公里，全国各地出现的“县改区”潮方兴未艾。市长们面对成百、上千万方的存量商品房，其底气是，“我们的城市未来人口将达到……万”。同样，市长们面对地方政府融资平台数百亿、上千亿的负债，其解释是，我们的土地储备还有……亩地可以上市。

问题是，不是每个城市都有不断做大的可能。如何判断一个城市的成长性其实没有太大的学问。人口净流出还是净流入，每年流失或流入的人口规模，是判断一个城市成长性的根本性指标。

关注一个城市的户籍人口与常住人口这两个指标，算好两笔账：

1、 X=当年常住人口—上年常住人口；
2、 Y=城市常住人口—城市户籍人口。

X值越大，表明城市未来成长性越好，你在这个城市持有多套住房的风险越小。反之，则应当考虑减持，对变现资金重新选择渠道。

Y值越大，说明这个城市的发展基础越好，体现一个城市的充分发展程度。一般而言，一线城市的Y值都很大。

Y值较小的城市，如果某一年X 值较大，则要分析其人口快速集聚的原因究竟是什么？不能简单判断。

不同的城市，有心人可以收集数据，做一些分析，作出自己的判断。

第二、决定价格的永远是需求，不要指望北上广这类特大型城市的房价会掉落凡间

中国城市发展和布局模式是畸形的，一线城市人口规模过快膨胀，特大型城市迅速崛起，而特大城市、大城市、中型城市、城镇的合理布局和合理产业分工根本没有形成。人口过度集中形成的强大需求，是中国一线城市和各大都市圈房价不断走高的根本原因。

就业和机会都集聚在特大城市，都集中在几大经济板块，人自然蜂涌而去。有人不断集聚，就会不断产生新的需求，今年特大城市房价再上飙20%，对此并不应该感到意外。

一线城市的高房价，是全球城市化进程中的共性问题。没有办法解决，中国也没有办法解决。这样的判断，令人沮丧。级别越高的城市，其房产的保值功能将越强，这一点同样无法改变。

中国从根本上打破城乡二元结构和户籍制度的束缚，人口实现自由迁徒流动，将有助于一线城市各类资源的弹性利用。

以上海为例：

上海今年公布的数据表明，2012年上海市常住人口达到2380万人，其中，户籍常住人口1420万人。与2011年相比，非户籍常住人口960万人，增加25万人。外加户籍人口增长的8万，上海一年净增人口33万。以人均居住面积15平方测算，需要住房面积近500万平方。

实际上，2012年上海商品住宅成交937万平方米，新增人口需求占到一半以。而2012年上海的新增供应量则为892万平方米，去库存化明显。

数据表明，上海房地产的消费结构，新增人口的需求占50%以上，而且去库存明显，说明上海的房地产市场较为健康。

第三、尽管在中国只有政府不想控制的事情，没有政府控制不了的事情，但不要指望房价会出现大起大落

做市场判断，不要看政府说什么，关键看政府做什么。

真正想要控制房价，根本无需出台什么“国八条”、“国五条”。只要给地方政府下命令即可。控制不了房价就换人，怎么可能调控不了房价呢？物价局、房管局核一个价，全市统一，就这么简单。

这样一说问题就简单多了。保证地方政府的土地财政，化解地方政府融资平台的高风险，是一段时期内政府不得不作的选择。

很多媒体人和网友对官方消息看重，这一点好。因为在中国没有经济学，只有政治经济学。但是，需要提醒的是，中国的表达方式是个有意思的事情，你所看到的，可能并非表达方所要真正表达的意思。

可能大家都曾注意到这样的现象，一旦房地产的价格走高不下，那么，当下官媒上一定不停地吹风，房产税方案正在研究或是正在扩大试点什么的，一旦房市低迷，比如2008年下半年，房产税等反向调控的新闻则一条也看不到。

如何甄别信息，去伪存真，是一门学问，是一门深的学问。不能像判断城市成长性一样给出一个公式。学会关注新闻，关注各类政经新闻、国际新闻、社会新闻，并将各类信息有机地整合分析，才能准确把握政府当下最关注的问题、遇到的最大困难和最想办的事情，从而得出对形势和走势最准确的决断。

一般而言，对稳定和发展相矛盾的事情，政府首先考虑的问题是稳定。对社会稳定会造成重大隐患的决策，政府一般不会作出。房产税的全面推开，确实需要对民意、对稳定、对成本、对移民潮风险等作综合评估。

至少目前可以得出这样的基本判断，房地产市场的稳定与社会的稳定和政府的利益呈显著的相关性。政府决不会过度打压房地产市场。

第四、中国楼市的最终出路，只能是那句老话“保障归政府，需求靠市场”，不要指望可以依靠政府获得产权房

10月29日，政治局进行第十次集体学习，学习内容为“加快推进住房保障体系和供应体系建设”，总书记在其间作了“坚持市场化改革方向”的讲话。与此前“房价合理回归”的调控方向不同的是，的讲话未提及房价，更未说要抑制房价，强调的是政府在增加住房供给方面的责任以及住房领域市场化改革和经济功能。

上面引述的官媒报道，在十八届三中全会前，传递出一个信息：政府准备下决心真正建立保障房体系了。

而建设保障房的钱从哪儿来？你去问100个城市的市长，“送礼，你们买单，你们买单的钱从哪儿来？”可能有99个市长从心底里要对你呐喊“当然是卖地”。可见，没有房地产的进一步市场化，就没有“居者有房住、而不是有房产”的住房保障体系。

春江水暖鸭先知。北京的做法具有示范意义。北京提出，今明两年推出“自住型商品房”7万套，售价比周边商品房低30%左右。

有分析人士指出，三中全会后，会建立长效机制来解决房地产的问题。但可以确定的是，全会上应该只是指导性意见，不会有具体的措施，建立一个长效机制，也需要一个过程，不可能一蹴而就，而且政策的指向，也应该是加大保障力度，加强市场供应，逐步完善税收体制，推进房地产市场的进一步市场化。

第五、政府解决问题的思维是有惯性的，不要指望房市调控毕其功于一役

目前对房地产市场最大的变数是房产税的问题。税收政策的调整涉及地方政府未来收入结构的重大调整，涉及面广量大、情况各异的百姓住房，是重大、复杂的系统性改革。

三中全会对这一块会有所表述，但实施的时间、范围、方式等，都不会有具体的明确。存量房的增收，还有一段很长的路要走。

改革往往是对既有利益分配方式的调整。触动利益，就是触动灵魂，就是触动底线。人都是有底线的，无论是人与人打交道，国与国打交道，官与民打交道，人所共知的原则是，千万不要触动对方的底线，触动底线势必引起强大的反弹和不计后果的报复。

所以，在历次改革过程中，政府用得最多的一招，就是“老人老办法，新人新办法”。这就是上海、重庆等房产税试点城市为什么只把矛头指间“增量房”的理论渊源。

多年来，我一直坚持这样的观点。中国房地产政策的重大调整，必须“老房老办法、新房新办法”。原有房产，土地出让70年期满后，开始征收房产税；新上市土地，取消土地出让金，大幅度降低房价，这一类房从一出售就开始征收房产税，以此逐步取代地方政府对土地财政的依赖。

按照过去各类改革的惯例，房市未来的政策调控，除“老房老办法，新房新办法”，很难再有更合适的选择。