主题：小产权房开闸会导致房价下跌 地方不乐意

张文德 正略咨询合伙人

郑宇洁 中投顾问研究员

王丹青 睿信致成管理咨询合伙人

近段时间以来，有关小产权房可能转正的猜想，让不少城市中的小产权房彻底火了一把。刚刚闭幕的十八届三中全会通过的《中共关于全面深化改革若干重大问题的决定》提出，建立城乡统一的建设用地市场。

此前，一份由国务院发展研究公布的“383方案”中提到：对已经形成的“小产权房”按照不同情况补缴一定数量的土地出让收入，有条件转正。“小产权房转正”的风声也随之再起。

话题一

缘何备受青睐

受“小产权房转正”等利好消息的刺激，北京周边的多个小产权房价格出现上涨，其中通州区太玉园小产权房最近一月更是上涨千元以上。而之前深圳的媒体报道，深圳的小产权房市场也暗流涌动，不但价格有所上涨，“小产权房”有望转正甚至成为一些中介推销的理由。小产权房为何如此受青睐？另外，小产权房究竟能买吗？

张文德：小产权房备受青睐的主要原因有：第一，平民百姓的收入增长赶不上房价的快速增长幅度；第二，大家对于房价增长的预期，大部分人还是看涨，或者害怕一涨再涨。所以，即使没有足够的钱来买商品房，也要及早冒一定风险从其他渠道购买房子，如：小产权房。

“383方案”中提及的内容，更多地是解决历史遗留问题，也即是小产权房的存量问题，而不是鼓励建设与销售小产权房。房屋销售需要合法的程序保障。所以，房屋销售中介机构，以此政策为噱头，进行房屋的营销推广，对于购买者来讲，具有很大的风险。

购买风险主要体现在几个方面：房产管理部门基本不予小产权房登记，即不能合法化；对于小产权房，购买时，不能贷款，在购买后再次转让、户口迁移、孩子等多方面都不能办理相关手续。

郑宇洁：小产权房受到青睐的原因，最直接的有两个，一是价格低，可以满足一些经济能力上有困难的买家，因为他们的支付能力决定了他们的选择。二是之前的“383方案”中提到，小产权土地有可能转正，这样一来，让消费者们看到了较为乐观的前景。

但是，如今小产权房存在的问题，不是能不能买。而是它历史遗留下来的产权问题横在其中。买了小产权房后，必须承受相应的风险：小产权房能不能转正，什么时候转正？转正之后缴纳的土地转让金是怎么计算的？

所以购买小产权房或许能够获得短期的利益，但是长期来看，存在的风险值得警惕。

王丹青：小产权房所在的土地价格较为低廉。这是很多消费者对其感兴趣的原因之一。其二，十八届三中全会上，涉及到了土地产权出让的问题，让很多人看到了小产权房的调整空间和上升预期。

然而，不可否认的是，小产权房被用来买卖是违规的。它的存在处在国家政策的边缘，目前看来很难得到彻底解决。与此同时，还涉及到土地出让金的制定问题。这对于国家相关部门来说，也将是一个很大的难题。

话题三

该何去何从

数据显示，全国小产权房竣工建筑面积仅“十一五”期间就达2.83亿平方米，到目前，全国总量或已超过70亿平方米。若按100平方米/套计算，相当于全国有7000万套小产权房，以每户人家住三口人计算，相当于住了2.1亿人。对于如何处理小产权房的问题仍争论不休。究竟该如何根治小产权房？

郑宇洁：个人认为，小产权房“转正”充满争议，目前不可行。首先，从我国土地制度的内容来看，小产权房属于集体土地，它若转正，则是“名不正言不顺”，不符合规范。另外，存在一个重要的问题，就是若是“转正”，那么消费者该如何缴纳土地转让金？这个价格该怎么定？谁来定？这样一来，便又回到之前说的小产权房会遭遇的几个障碍的问题上，成为市场和消费者，开发商和消费者，地方政府和消费者之间的博弈。

王丹青：显然，让国家立刻对小产权房问题彻底解决，不太现实。它是国家特定环境中的历史产物。在过去的政策下，它是违法的。在新的政策下，它又有望获得“转正”的机会。其中涉及到的就是过去和现在制度上的冲突。

然而在新的环境下，改革是必须的，可是面对中国现在的大环境，个人觉得小产权房问题或许会被搁置。因为目前的情况，“转正”小产权房的条件并不成熟。后期条件成熟的时候，或许国家能够探索出彻底解决小产权房问题的好办法。

话题四

补缴转正标准咋定

目前，很多人认为如果农村集体建设用地入市，会搅动小产权房市场，推动小产权房转正。“383方案”提出的“补缴土地出让金”的方式备受业界关注。事实上，据报道，2009年，南京八卦洲的八卦花园和长江花园与南京国土局签订土地出让合同，分别缴纳每平方米480元和每平方米492元后就于2010年“转正”。这也是南京最早为小产权房转正的案例。那么，在您看来，补缴土地出让金“转正”的方式是否普遍可行？如果可行，又该如何补缴？标准如何定制、按以前的价格还是目前市价？

张文德：补缴土地出让金的额度，可以适度低于周边区域市场价格，使得购买者愿意出钱转正；另一方面，为了避免其短期盈利或者对于近期的房地产市场造成不良影响，可以规定其转正后，再次确定入市交易时间，比如，必须满十年。这样，既不影响购买者日常生活，也可避免小产权房对楼市的过度冲击。房地产价格涨幅过快的主要原因还是供需问题，根源还是在于土地资源的市场化进程。

郑宇洁：小产权房转正的问题不能一刀切，要经过长期的磨合研究。然而，若是小产权房得以“转正”，那么缴纳的转让金就成为了重要的一环。个人认为，从地方政府和开发商的角度看，土地转让金一般会按照市价进行计算。这样一来，对于消费者来说，也会是巨额的一笔开销。我们知道，小产权房受到青睐是因为其价格相比商品房来说，较为低廉，但是补上按照市价计算的土地转让金后，和商品房之间的差价不会太多。对于消费者来说，这是不利的。所以，建议消费者选购小产权房之后，要谨慎对待。

王丹青：不可否认，缴纳“土地转让金”是小产权房“转正”的出路。但是这样的出路存在一系列问题。土地转让金的标准是按照过去的土地价格标准来定制？还是按现在的市场价格定制？若是按照过去的土地价格，等于变相地承认了小产权房在过去是合法的。但是按照之前的土地制度，它却是违规的。如果按照如今的市场价格缴纳出让金，消费者也会有很大的不满。因为近年来，我国土地价格上涨得迅速。

所以，最后国家会不会对此进行“特殊”对待暂且不知。因为这涉及到我国土地制度的一些遗留问题。

话题五

“入市”能否平抑房价

“383”方案对于小产权房的入市想法，让那些挣扎在买房道路上的纠结买房人看到了一缕曙光。有观点认为，以目前的小产权房供应量，一转正楼价肯定会马上一跌而下，就等着楼市“跨掉”。但也有人认为，对楼市影响不大，大部分小产权房现在被居住着，真正流通到市场的应该还是很少一部分。那么，在您来看，转正对楼市影响有多大？又是否能够达到平抑房价的效果？

张文德：“383”方案对于小产权房的入市影响不会很大；即使小产权房真正能够转正，也需要补足相应土地出让金、相关手续等费用。整体计算下来，价格也不可能比不同区域的同质量商品房低很多，否则对于其他居民具有很大不公平。此外，如果大量的小产权房一窝蜂地入市，将严重影响正常的市场经济环境，对于房地产市场健康发展不利。

郑宇洁：国家如今不会作出大规模小产权房转正的决策，只会对控制下的部分小产权房“转正”，所以对于楼市不会造成任何影响。

与此同时，就目前情况分析，很多购买小产权房的消费者多为经济能力有限，却急需住处的消费者。他们对于小产权房的需求是刚需，不会涉及到等问题。而且如今小产权房位置多处于偏僻的农村郊区，交通不便，文化设施不发达，社会中上层多半不会选购。如此一来，购买小产权房的消费者数目较为有限。

就算日后小产权房被“转正”了，还会涉及到高额的土地出让金，完全能够弥补之前的差价。并且会随着地价等因素，自身水涨船高，价格提升。

王丹青：小产权房是否会对房地产业造成一定的影响，归根结底要看它们以什么样的方式进入市场，以及国家将在未来怎么去安排这些土地。

香港地区平抑房价的方式就是调整房地产的供给状况。但是内地情况特殊，而且对于农地入市的问题，国家正在解决中。所以只有将农业土地进入市场的问题解决了，才能够有成熟的条件去解决小产权房“转正”的问题。这将是一个需要等待的过程。