主题：沪出租型甲级写字楼空置率创8年新低

 昨日获悉，徐家汇商业中心标志性建筑港汇双子塔办公楼二座，近日开始对外预租，这标志着上海出租型甲级写字楼上市完毕。高力物业的报告显示，今年二季度上海甲级写字楼空置率由一季度的6.7%下滑至6.1%，创下1998年以来的新低。业内人士指出，上海甲级办公物业的"黄金期"将延续到2007年。 
 
港汇广场办公楼包含两座，分别由香港地产商恒基中国和恒隆集团投资。知情人士透露："为了避免竞争，一座写字楼在半年前就已对外出租，目前出租率为90%，租金约为0.95美元/平方米/天。"仲量联行中国区董事陈立民透露："港汇中心二座的租金要价为0.8-1.1美元/平方米/天，与上海市甲级写字楼租金平均水平相当。"

高力物业研究报告显示，上海今年共有5座甲级写字楼对外出租，供应量达到42.32万平方米。其中，已经对外出租的有徐汇嘉华中心的6.2万平方米、浦东花旗集团大厦的11.8万平方米、浦东汇亚的7万平方米和黄浦都市总部大厦的4.92万平方米。而对外预租的港汇双子塔办公楼二座，将新增6.7万平方米。

上海甲级写字楼的供应量依然跟不上市场需求的步伐，特别是境外机构投资者交投活跃。今年4月，高盛集团出资约1亿美元向新加坡凯德置地整栋收购位于黄浦区的百腾大厦；上个月，德国开放式房地产基金DIFA向淮海路商业物业"华狮中心"正式下单。

旺盛的需求促使甲级写字楼租金持续增长。高力国际中国华东地区常务董事翁琳指出，今年二季度上海甲级写字楼的平均开价为0.93美元/平方米/天，实际平均成交价为0.86美元/平方米/天，较一季度上升了6.17%。与去年同期相比，租金上涨较快的区域主要分布在静安、徐汇、黄浦三区。其中，静安区高档物业较多，吸引外商品牌较好，因此租金仍高居首位，达0.99美元/平方米/天。二季度甲级办公楼平均售价为3384美元/平方米，较一季度增长19.3%。由于租金增长速度快于售价增幅，租金回报率比上季度略有上升，至7.6%，下半年仍将保持这一水平，略低于2004年的7.7%。

翁琳表示，目前浦西市中心区域甲级写字楼供应持续缺乏，最为紧张的是卢湾、长宁、静安和黄浦四区。其中，卢湾区空置率最低，仅2.57%；徐汇区和浦东陆家嘴地区因供应较大而空置率相对较高，分别为9.14%和10.4%。

"不过，所有人都看好时就可能酝酿风险。"陈立民分析，2005年至2007年将是上海甲级办公物业的"黄金期"，但写字楼投资和开发专业性很强，眼下市场高度膨胀，经验不足的开发商盲目跟进，很可能会导致风险。翁琳也表示，明年空置率将下降到5%左右，"但空置率一般降到3%后不会再走低。"高力研究报告显示，明年甲级写字楼将继续供应17.75万平方米，主要包括卢湾新茂大厦、浦东上海银行大厦、徐汇淮海国际广场。