两会正在进行中，住房问题仍在热点之中，租房的话题则又成了热点中的热点。围绕租房的论点五花八门，有些听上去很合理、很美丽，其实都是经不起一驳的谬论、悖论。
其主要论点有：向香港、新加坡学习，提高租房比重。有的城市甚至在住房目标中将租房比例提高到60%以上，如果是大家买得起房但仍选择租房，这就另当别论，但现在针对的是想买房却买不起的情况，说明什么呢？说明买不起房的家庭很多，与有房出租的一方相比，就形成了巨大的财富反差。即使是国家提供的租房，也说明国家在全民的财富分配中得到的过多。如果由另外一部分家庭提供，还说明了贫富悬殊，而这种贫富悬殊却体现在居住权这个基本人权上，就是一个比贫富悬殊还要突出的社会不公。因为，如果住房主要体现居住功能而非投机、投资功能的话，现在大部分普通家庭都是能买得起的。
就此问题，拿新加坡和香港说事也是缺乏可比性甚至是没道理的，他们是城市型的国家或地区，尽管因公租房缓解了矛盾，维持了基本的居住权，但正因为这样的政策导向，整个住房水平与国际同类城市相比也是不高的。这实际上就是“种瓜得瓜种豆得豆”的结果，因为把租房作为一个目标，不光面积不会大，而且会放任商品房的投资性和投机性，让普通人更加买不起而只能屈就于政府所谓的租屋。当人们居住权普遍得不到保障，特别是当绝大部分家庭越来越买不起房，而开发商和政府却因此越来越有钱时，这同样是社会不公。因为这种租房己体现不公，却用租房来解决住房问题，表面上只能叫掩盖问题，实质是加剧矛盾。
相反，如果将“住有所居”的目标确立在让普通家庭买得起房，租房只是少数家庭的过渡或流动性大的家庭自由选择时，就会通过土地增值税等税收杠杆及土地的自由交易，让房地产更多地体现居住功能而非投机、投资功能。这样，以“钢筋水泥”等土建造价为主的房价，就会让绝大多数家庭买得起房、买得起好房。这样的市场规律及其导向，要说“有问题”，就是房地产领域不会有暴富的神话，房产商不会在富豪排行榜中独占前茅（不是一个鳌头），地方政府不会通过人民的住房消费吸走大量资金。
对“有住房”还是“有房住”的差别，我一直强调的观点就是，相对于社会而言，前者比后者应该更容易实现。因为“有住房”和“有房住”的总量都是一定的，“有住房”需要购买相当于大家都参与了住房财富的创造；而有房住则是可以不创造或少创造的，这就相当于通过全体家庭努力和部分家庭努力来解决住房问题的难易差异。这也是制度的公平与不公平的差异，当然不公平时也有效率，也能解决“租房”问题，但这只能叫不公平的解决租房问题。
再一个与租房有关的论点就是：严格管理租金上涨。管理是需要的，问题是用行政的还是市场的手段，现在听下来都是行政手段，看似很给力，实际只是一种表示姿态的作秀，因为事实上做不到。行政的手段控制租金，在市场经济条件下已经没有法律依据，如果违法还要做，看似很给力实际上破坏了市场秩序，倒霉的还是老百姓。
如果真得要管理好租金上涨的问题，最有效的应该是税收杠杆和租赁市场的培育，而这正是我们在房地产市场调控所欠缺甚至是反其道而行之的突出问题。现在是严格控制“二套房、三套房”，试问没有多余的房又哪来租房市场呢？只有自住房以外的多套房，出租的房源才能多，房源多才能有利于降价，这是基本的市场规律。对这个问题，有人会说现在多套房大部分是为了炒作并不用于出租，这看似反驳的理由，实际却是我要说的更关键问题。
正是因为房价暴涨，不仅让房价收入比超出了大部分家庭的承受能力，也已经让租售比跌到了合理的范围以外，也即300个月的租金都不抵一套住房的市场价格，失去了用于出租的投资价值。租金相对于高房价已经偏低，这时还要管租金而不能管住高房价，不是天大的讽刺吗？
其实，一直存在一个可以将管房价与“管出租”结合起来的途径，这就是税收杠杆，如果累进制的增值税征收到位，开发商就不会越涨价越得利、越捂地越得利，利润达到一定水平后再涨价就会得不偿失而放弃涨价。炒房更好征税，如果按银行利息以外的都作为增值来征收，就会无利可图，假如现在明确三个月后严格实施这一政策，马上就会有空置的房屋大量上市，大部分城市空置房普遍的情况是超过一年的住房供应量，有的甚至超过2-3倍，这么大的量足以让房价暴跌，在本届政府的任期内实现房价的理性回归。
即使从鼓励出租的角度来讲，对自住房以外征收占有环节的房产税，出租时可以冲抵营业税，这也不失为一个有效的途径。但现在用行政而非税收的手段，只针对租赁而不针对整个房地产市场，其后果只能会越来越糟。
就政府资助租房而言，如果在一个健康的房地产市场环境下，或者说符合市场规律的办法，也应该是“补人头”而不是“补砖头”(大量建设公租房)，对于买不起房且租房仍有困难的家庭，由政府补助到市场自由选择租房。这样，既可以避免政府一次性的巨额投资，也可以避免在建设供应环节上的许多寻租空间，当然又会有人提到市场房源问题，这只能说明所有的问题都需要解决市场根本问题，而不应该是“头疼医头脚疼医脚”甚至是火上浇油。
昨天住建部在记者招待会回答相关问题时，明确回答在1000万套保障性住房中，廉租房160万套，公租房220万套，就一年的建设量而言也很难说这个比例是高了还是低了，另外就是经济适用住房以及两限房(限套型面积、限销售价位)共近200万套，还有400万套左右是各类棚户区改造。一年的保障房建设量居然超过去年高位运行不到900万套的商品房，不仅能不能完成让人怀疑，即使完成问题可能更多，比如，如果商品房的量被挤小了，意味着绝大多数不符合廉租房及公租房条件的普通家庭，可能要承受更高的房价压力；如果商品房还有这么大的量，意味着房地产暴增了一倍多，国家的基建规模就会膨胀，经济结构就会失衡。
公租房的硬任务看似好事，如果不把做坏事的通道堵住，地方政府的资金来源就可能全部来自土地，从而进一步推高市场地价，有的还会逼着企业自建，重蹈计划经济企业办社会及公房出租的覆辙。真要作为过渡性、用公租房来解决当务之急的话，就应明明白白地拿出财政收入，哪怕是取之于房地产的税收也足够了。贷款和民间融资也都是馊主意，因为融资的利息是要转嫁到消费者或者政府头上的，贷款会转给下一任，又会增加今后政府的运作困难。
最后归结为一句话，如果总是拍脑袋决策，好像平息人们的怨气，却不从市场机制及根本的原因上解决问题，住房即使是租房都会越来越乱，就会在居住权这个基本人权上失去公平。
两会正在进行中，住房问题仍在热点之中，租房的话题则又成了热点中的热点。围绕租房的论点五花八门，有些听上去很合理、很美丽，其实都是经不起一驳的谬论、悖论。
其主要论点有：向香港、新加坡学习，提高租房比重。有的城市甚至在住房目标中将租房比例提高到60%以上，如果是大家买得起房但仍选择租房，这就另当别论，但现在针对的是想买房却买不起的情况，说明什么呢？说明买不起房的家庭很多，与有房出租的一方相比，就形成了巨大的财富反差。即使是国家提供的租房，也说明国家在全民的财富分配中得到的过多。如果由另外一部分家庭提供，还说明了贫富悬殊，而这种贫富悬殊却体现在居住权这个基本人权上，就是一个比贫富悬殊还要突出的社会不公。因为，如果住房主要体现居住功能而非投机、投资功能的话，现在大部分普通家庭都是能买得起的。
就此问题，拿新加坡和香港说事也是缺乏可比性甚至是没道理的，他们是城市型的国家或地区，尽管因公租房缓解了矛盾，维持了基本的居住权，但正因为这样的政策导向，整个住房水平与国际同类城市相比也是不高的。这实际上就是“种瓜得瓜种豆得豆”的结果，因为把租房作为一个目标，不光面积不会大，而且会放任商品房的投资性和投机性，让普通人更加买不起而只能屈就于政府所谓的租屋。当人们居住权普遍得不到保障，特别是当绝大部分家庭越来越买不起房，而开发商和政府却因此越来越有钱时，这同样是社会不公。因为这种租房己体现不公，却用租房来解决住房问题，表面上只能叫掩盖问题，实质是加剧矛盾。
相反，如果将“住有所居”的目标确立在让普通家庭买得起房，租房只是少数家庭的过渡或流动性大的家庭自由选择时，就会通过土地增值税等税收杠杆及土地的自由交易，让房地产更多地体现居住功能而非投机、投资功能。这样，以“钢筋水泥”等土建造价为主的房价，就会让绝大多数家庭买得起房、买得起好房。这样的市场规律及其导向，要说“有问题”，就是房地产领域不会有暴富的神话，房产商不会在富豪排行榜中独占前茅（不是一个鳌头），地方政府不会通过人民的住房消费吸走大量资金。
对“有住房”还是“有房住”的差别，我一直强调的观点就是，相对于社会而言，前者比后者应该更容易实现。因为“有住房”和“有房住”的总量都是一定的，“有住房”需要购买相当于大家都参与了住房财富的创造；而有房住则是可以不创造或少创造的，这就相当于通过全体家庭努力和部分家庭努力来解决住房问题的难易差异。这也是制度的公平与不公平的差异，当然不公平时也有效率，也能解决“租房”问题，但这只能叫不公平的解决租房问题。
再一个与租房有关的论点就是：严格管理租金上涨。管理是需要的，问题是用行政的还是市场的手段，现在听下来都是行政手段，看似很给力，实际只是一种表示姿态的作秀，因为事实上做不到。行政的手段控制租金，在市场经济条件下已经没有法律依据，如果违法还要做，看似很给力实际上破坏了市场秩序，倒霉的还是老百姓。
如果真得要管理好租金上涨的问题，最有效的应该是税收杠杆和租赁市场的培育，而这正是我们在房地产市场调控所欠缺甚至是反其道而行之的突出问题。现在是严格控制“二套房、三套房”，试问没有多余的房又哪来租房市场呢？只有自住房以外的多套房，出租的房源才能多，房源多才能有利于降价，这是基本的市场规律。对这个问题，有人会说现在多套房大部分是为了炒作并不用于出租，这看似反驳的理由，实际却是我要说的更关键问题。
正是因为房价暴涨，不仅让房价收入比超出了大部分家庭的承受能力，也已经让租售比跌到了合理的范围以外，也即300个月的租金都不抵一套住房的市场价格，失去了用于出租的投资价值。租金相对于高房价已经偏低，这时还要管租金而不能管住高房价，不是天大的讽刺吗？
其实，一直存在一个可以将管房价与“管出租”结合起来的途径，这就是税收杠杆，如果累进制的增值税征收到位，开发商就不会越涨价越得利、越捂地越得利，利润达到一定水平后再涨价就会得不偿失而放弃涨价。炒房更好征税，如果按银行利息以外的都作为增值来征收，就会无利可图，假如现在明确三个月后严格实施这一政策，马上就会有空置的房屋大量上市，大部分城市空置房普遍的情况是超过一年的住房供应量，有的甚至超过2-3倍，这么大的量足以让房价暴跌，在本届政府的任期内实现房价的理性回归。
即使从鼓励出租的角度来讲，对自住房以外征收占有环节的房产税，出租时可以冲抵营业税，这也不失为一个有效的途径。但现在用行政而非税收的手段，只针对租赁而不针对整个房地产市场，其后果只能会越来越糟。
就政府资助租房而言，如果在一个健康的房地产市场环境下，或者说符合市场规律的办法，也应该是“补人头”而不是“补砖头”(大量建设公租房)，对于买不起房且租房仍有困难的家庭，由政府补助到市场自由选择租房。这样，既可以避免政府一次性的巨额投资，也可以避免在建设供应环节上的许多寻租空间，当然又会有人提到市场房源问题，这只能说明所有的问题都需要解决市场根本问题，而不应该是“头疼医头脚疼医脚”甚至是火上浇油。
昨天住建部在记者招待会回答相关问题时，明确回答在1000万套保障性住房中，廉租房160万套，公租房220万套，就一年的建设量而言也很难说这个比例是高了还是低了，另外就是经济适用住房以及两限房(限套型面积、限销售价位)共近200万套，还有400万套左右是各类棚户区改造。一年的保障房建设量居然超过去年高位运行不到900万套的商品房，不仅能不能完成让人怀疑，即使完成问题可能更多，比如，如果商品房的量被挤小了，意味着绝大多数不符合廉租房及公租房条件的普通家庭，可能要承受更高的房价压力；如果商品房还有这么大的量，意味着房地产暴增了一倍多，国家的基建规模就会膨胀，经济结构就会失衡。
公租房的硬任务看似好事，如果不把做坏事的通道堵住，地方政府的资金来源就可能全部来自土地，从而进一步推高市场地价，有的还会逼着企业自建，重蹈计划经济企业办社会及公房出租的覆辙。真要作为过渡性、用公租房来解决当务之急的话，就应明明白白地拿出财政收入，哪怕是取之于房地产的税收也足够了。贷款和民间融资也都是馊主意，因为融资的利息是要转嫁到消费者或者政府头上的，贷款会转给下一任，又会增加今后政府的运作困难。
最后归结为一句话，如果总是拍脑袋决策，好像平息人们的怨气，却不从市场机制及根本的原因上解决问题，住房即使是租房都会越来越乱，就会在居住权这个基本人权上失去公平。