主题：石市城市规划低密时代前瞻：容积率二环内不超过2.8，二环外不超过2.5
- 发表于2014-02-21
描述：远眺的城市森林
“每次去石家庄西面的山前大道时，总会从森林公园的山上远眺市区，除了笼罩在城市上空的那一层厚厚的雾霾，越来越多的高层矗立在城市的大地上，远处看去，有一种冰冷的高度。”今年40岁的老金对记者说道。对于城市森林这个词语并不太认同的他，却也表达起了一种无奈的心情。
老金是石家庄的土著居民，作为城中村改造大潮中的见证者，他是从三层小楼搬进现代化高层的一份子。
“08年之前，石家庄城区大量存在的是城中村集群，以及单位老旧宿舍，没有这么多的高楼林立。”老金回忆道，而对城中村的脏乱差深有体会的他，在改造时是坚决的支持者。
前两年，随着回迁区建成，全家人搬进了期待已久的高层中。也有越来越多的城中村改造项目建成之后开始入住。“石家庄越来越像个大城市，但总是感觉缺点什么。”老金说道。
对城市高层住宅的感慨，不仅仅停留在远观上。“一走近小区里面，高耸的楼座压面而来，总有种‘堵’的感觉。”老金说道。
事实上，记者在采访中发现，业内很多人士将2008年作为石家庄楼市的一个重要转折点。这一年，城中村改造项目开始启动，大量高密度住宅规划也开始出现。而购房者对于高层住宅的反应，却是从近两年才开始出现的。“大规模的城中村改造项目从2008年开始，而真正的项目入住，则是从近两年才开始的。”多年从事房地产营销工作的黄新颜对记者说道。在她看来，真正对高密度住宅的体验，令更多的居住者对高层的认知加深了印象。
- 发表于2014-02-21
高容积率的苦恼
容积率的问题，一直是业内人士争论的话题。“容积，意味着单位面积上产生的建筑容量大，聚集的人口数增加，由此产生的空气消耗、垃圾产生数量上升，小区内绿化环境的人均拥有量下降，造成人居质量的下降。”河北九易庄宸工程设计有限公司总经理刘晔认为，高容积率还带来日照时间的不足。“容积以后，必须采取利用方位角或者不连续日照的方式，达到日照标准。从居住者心理感受来说，享受的日光时间不足，生活体验感会下降。”
除了生活体验方面的带来的不便，高密度带来的公共资源紧张，也是居住中的一大问题。“如果小区配套设施不完善，会造成车位紧张、公共服务的缺乏以及小区管理维护的短缺，这都是高容量带来的问题。”刘晔认为。
石家庄市房地产业协会会长李水源同样认为，高密度住宅造成社区公共资源利用紧张的问题频出。“比如，有些社区电梯配置不合理，导致居民上下班使用电梯分配不合理的问题。在、医疗、交通等一系列问题上，如果资源短缺，或规划不合理，则会造成各种资源的利用紧张。 ”
李水源认为，目前石家庄二环以内容积率水平较高，已经达到3.3以上，而石家庄城市人口已经接近国务院对于石家庄2011-2020年城市规划300万的目标。“按照城市扩张人口的控制，目前石家庄城区二环外的用地相对宽松，容积率的降低，符合人民对舒适生活的追求。”
- 发表于2014-02-21
真是容积率的错吗？
然而，高容积率一定是“万恶不赦”的吗？在居住体验下降的背后，还有没有其他的原因？“实际上，在一部分学者的言论里，对高容积率持拥护态度的不在少数。”刘晔给出了这样的观点。他认为，城市只有通过集聚才能产生活力和幸福，而真正居住体验感的提升在于对居住空间合理的规划设计。“举一个大家熟知的例子，美国纽约的公园，其实公园旁边的高层容积率是高的，但是居住者可以便捷地到达公园，享受公园里的山、水、森林，甚至与野生动物接触，居住体验感并没有太糟。”刘晔认为，高容积率同样可以通过规划设计带来不同的居住体验。
在他看来，石家庄居民对于高容积率不舒适度的反映，从某种程度上，与规划设计水平以及城市建筑文化品位有关。“与全国一线城市相比，石家庄的规划水平和整个城市建筑文化品味都处于较为落后的水平，在近几年的快速发展中，出现‘光板没毛’的现象。”刘晔说的这些现象指的是，小区建筑外形美观度不足，缺乏空间结构，环境水平较差，才造成居住感差，较为压抑的感觉。“大多小区都是33层的大高层，像排排坐的城市森林一样。其实，同样容积率的小区，在不同设计师手里，会产生完全不同的设计效果和环境质量。”刘晔从规划设计角度认为，高密度并不是现今城市病的“元凶”。
- 发表于2014-02-21
低密度的追求
但是，正是市场中整体规划现状带来的问题，令购房者甚至开发企业，开始对高密度住宅有了新的思考。“一开始，开发企业在开发建设过程中，对产品的研究、市场的客户需求、整体运作的资金投入和并没有专业的分析，也没有从市场角度进行客观的评判。在大部分开发企业眼中，多出面积才能有高利润，其实没有经过认真的测算。”黄新颜认为，容积，带来的是去化周期边长，而且产品品质下降，导致房屋价格溢价的能力降低，这都是开发企业在操盘时需要整体考虑的问题。“从市场发展过程看，这是必经的一个过程，北京深圳等大城市在2003-2005年的阶段同样追求高容积率，这是开发商对于利益最大化的理解和前期的评估测算没有综合考虑的原因之一。”黄新颜认为，在设计和打造项目时，对于市场竞争和前瞻性的分析不够客观和具体，也是片面追求高容积率的原因。
而从购房者角度来讲，其切身感受的生活环境的品质感加深，使其慢慢回归到对低密度产品的向往。
- 发表于2014-02-21
现在石家庄的二环内的容积率得有3点多吧
- 发表于2014-02-21
二环内不超过2.8，二环外不超过2.5 达到这个标准估计很难
- 发表于2014-02-21
- 发表于2014-02-21
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石家庄城市规划将严格控制居住用地容积率，二环内不超过2.8，二环外不超过2.5，新建住宅建筑高度不超过75米业内认为，产品时代到来，规划设计更加重要。
本期观察家
石家庄市房地产业协会副会长兼秘书长李水源
河北九易庄宸工程设计有限公司总经理 刘晔
河北国源房地产开发有限公司副总经理 黄新颜
日前，石家庄市规划设计院就《石家庄市城市总体规划(2011-2020年)》进行解读，其中石家庄将严格控制居住用地容积率的解读，引发了购房者对于低密度住宅时代到来的期望。记者观察，高容积率带来的居住体验水平的下降，已经让购房者对高层的感觉从“新鲜”变为想要“逃离”。随着购房者对于品质住宅的要求，开发企业产品意识以及产品规划设计水平的提升，低密度产品逐渐从“被动”向“主动”转换。