主题：提高二手房“指导价”不是一个好办法

龙年岁末，北京的房地产市场格外引人注目：一是二手房市场行情“异动”，在史上最严限购政策下，一边是价格快速上涨，一边是成交异常踊跃，打破了以往岁末年初往往是楼市“淡季”的惯例；二是“房姐”龚爱爱被曝出在北京拥有41套房，市值3亿元（按最低标准计算），这狠狠刺痛了无房者的神经：难怪我们买不起房！

面对楼市“异常”情况，坊间不断出现政府即将出台各种新调控措施的传言，其中传得最为像模像样的有两个，一个是说政府很快要出台房产税了，但随即就有官方消息说“至少目前还没有做好准备”；另一个传闻则是说政府将要再次上调二手房成交报税的指导价了，但到目前为止好像还没有权威的官方消息予以“辟谣”。

从近年来的二手房市场来看，出台这样的政策几乎可以说是“顺理成章”的事。政府出于以人为本、关心民生的初衷，一直将调控房地产市场、控制房屋价格过快上涨作为主要施政目标，而一直以来政府调控房地产市场最常用的工具就是征收各种税费、增加购房交易成本，从而抑制购房需求、防止价格过快上涨。面对当前二手房市场的“异动”，政府没有理由不采取些行动，而上调二手房成交报税的指导价、进一步增加购房者的税收成本，不仅简单易行，还可以增加财政收入，可谓“两全其美”。

但是，这里面的逻辑总是让人觉得有些怪怪的——“增加交易成本-抑制购房需求-控制房价上涨”的逻辑链条，给人的感觉似乎在暗示房价上涨是购房者的过错造成的：你们不买，房价怎么会涨呢？所以就是要“调控”你们，你们不再想买房了，房价的涨幅也就控制住了。

倘若政策制定者们心中的潜在逻辑真是如此的话，普通老百姓恐怕真的是要望房兴叹了！稍微熟悉现今二手房市场的人都知道，如今购房的主力不外乎这么几类人：初次购房的年轻人、为子女就近上学的父母，以及积累了一定经济实力后希望改善住房条件者。层出不穷的“房叔房嫂房媳房姐房妹”们，以及有职有权有能力的人们，多半是不屑在二手房市场上淘摸自住自用的普通二手房的。

事实上，随着外来人口不断移入、新出生人口不断增加，在像北京这样的大城市，上述那些二手房主力购买者的总数还在不断增加。他们购房的目的多半不是为了投机赚钱，而是自己居住。从这个意义上讲，这些人的购房需求带有一定的刚性。对于这样的需求，增加交易成本只会加重他们的经济负担，而不可能消灭他们的需求。当抑制需求的政策出台时，出于观望和对新政策的不适应、不习惯，他们可能会在一定时期内推迟购房决定。但随着时间的推移，当他们逐渐习惯和接受了这些政策并视其为常态的时候，或当他们运用“智慧”发现了政策漏洞的时候，固有的需求又会大量释放出来，市场则会自然而然地出现“异常”繁荣的景象。

所以，按照现在的逻辑走下去，可以预期的是，房价将会呈现脉动增长趋势，而普通城市居民的住房成本、交通成本和环境成本将会越来越高，“城市让生活更美好”的愿景则会渐行渐远。

那么，出路在哪里呢？这是个复杂的问题，恐怕没有人能够简单地说清。但有一条应该是没有争议的，即，我们的政策制定者们需要切实转换一下政策背后的逻辑，摒弃追求短期效益、任内目标的心态，从10年到20年甚至50年的视角来审视城市规划，下大决心，大力调整城市布局，而短期内的事情则可以交给市场来处理。