主题：商铺，在交房环节应如何防范风险？

当今中国商业地产界很多成功的开发商，比如新加坡嘉德集团旗下的凯德中国，香港恒隆地产等在上海开发的很多大型商场都采用租赁模式经营。在一般人眼中，租赁模式需要开发商有强大的资金实力，但实际上，如果开发商在现金流稳定而对前期回报率要求不过高的情况下，租赁模式更有助于商场的整体管理和未来的长远发展。

采用租赁模式对商场进行管理，其交房环节的风险并不比出卖小，因为租赁模式靠出租赚钱，每天都是真金白银的计算，对于繁华地段的商场，每天的租金损失是非常可观的。那么，要如何防范房屋交付带给开发商的风险呢？

专业律师认为，法律风险的防范主要从合同出发，一份合同带来收益还是造成损失，主要由合同条文的细致和全面程度而定。对于以租赁方式经营的商业广场而言，约定合理的交房条件和期限是防范风险的第一步，约定适当的违约责任是防范风险的第二步，当然，保证金和合同解除权也是重要的杀手锏

律师建议，商场在签订租赁合同之时最好收取足额的保证金，该保证金应当包括拟出租房屋的租金、物业费等刚性费用，如果涉及广告推广费，广告推广费也应当包含在内。从法律上讲，保证金本身就是一种担保；而足额的保证金可以最大限度的保证商场的利益。在保证金全部支付之前，商场不应承担交房的义务。

从承租人的角度来讲，合同应当约定承租人接到出租人收房的期限，而违约金可以按照保证金的比例来约定。如果承租人迟延收房，商场可以选择解除合同没收保证金；商场也可以选择继续履行合同，租赁期从通知交房日开始计算并要求承租人支付相应的违约金。此处提醒以租赁方式经营的商场开发商，租赁方式不存在风险责任的转移，只能在合同中约定承租人承担一定程度的房屋损坏毁灭责任。

商场本身也存在迟延交房的风险，其中既有商场自己的原因，也有第三方的原因。卫律师建议商场开发商应当在合同中约定迟延交房的宽限期，宽限期的长度根据市场行情和商场管理方认为其可以承受的违约金而定，这样可以给商场一个缓冲期，尽量按照约定履行合同。

但是，如果超过宽限期还没有交房，商场是不是指能“认栽”呢？

律师认为用好“解除合同”和“继续履行”可以帮助商场管理方控制损失的限度。如果赋予承租人解除权，则规定退还相应保证金；如果承租人根据法律选择继续履行，则可以约定相对适当的违约金，计算方式为：违约金=保证金*X%*宽限期，但同时要求承租人补足违约金的数额。这样的约定有助于租赁合同的继续履行，而违约金的金额也在商场管理方可接受的范围之内。

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