主题：燕郊楼市出现"硬着陆"省会楼市能否大降

北京楼市最脆弱的一环正被打破。上周六，毗邻北京的燕郊楼市大盘天洋城，开盘价骤降三成，每平方米跌破万元大关，试图以每平方米7800元的均价打破楼市中日益严重的观望坚冰。

分析人士认为，相对燕郊地区其他楼盘，号称打造住宅的天洋城价格坚挺，由于其开发体量较大，此举或将拉开燕郊楼盘大幅的序幕。

燕郊大盘直降30%

上周末，一则天洋城大幅促销的消息通过网络迅速传播。

“听说天洋城了，每平方米只要7800元。”买房人陈先生曾在今年春季房展会上关注过天洋城的房子，上周末无意中在某网站上看到天洋城促销的消息，他告诉记者，这个幅度有些出乎他的意料。

中国经济时报记者拨打天洋城的售楼电话，销售人员向记者证实了的消息，“6月19日开盘推出73号楼与在售的74、76号楼户型类似，覆盖50到120平方米的一到三居，但是均价却调低到7800元/平方米，比74、76号楼的11000元/平方米的价格低了将近三成。”

开发商显然并不愿意被动等待楼市回暖，天洋城营销总经理李亦兵将此次称为企业快跑一步，赢得客户之举，并希望通过实在的主动激活市场刚性需求。

“目前在燕郊甚至全北京已经暗格的楼盘不少，但是只有天洋城能够一步降到位，并且敢于公开披露，我们在响应国家号召。”李亦兵在接受本报记者采访时表示。

事实上，在天洋城大幅之前，主要吸纳北京地区购买力的燕郊楼盘，部分已经抢先一步迈入大潮中，只是幅度相对较小。本报记者电话咨询了燕郊地区在售的几个楼盘，与之前的销售价格相比，它们均有不同程度的下调，目前售价多在每平方米8000元以上。

美林湾售楼处的人员称，目前在售的楼盘均价10000元/平方米，此前该楼盘售价为12000元/平方米。据悉，在天洋城前，在燕郊地区楼盘中该楼盘的降幅最大，达到20%。

降幅最小的凤凰国际，之前的价格相对较低，5月开盘均价为8000元/平方米，现在已经降到7500元/平方米，降幅6.25%。

星河185以及燕京航城目前销售价格在8200元/平方米，均比前期预期开盘价格大幅低开。售楼人员称还能给买房人一定的折扣，如果全款可以打九八折。在中经联盟秘书长陈云峰看来，这样的调整并非真正，更多的是做出迎合调控的姿态，调低开盘预期价格。

事实上，开发商的小步微调，并没有带来销售量的回升。据知情人士透露，4月中旬楼市新政过后，燕郊地区多个楼盘的售楼处都陷入看房人数骤减的困境，很多时候售楼大厅里空无一人，一些楼盘的销售人员为了找到意向客户，只能不停地打电话。

 或引发大幅潮？

作为燕郊地区体量最大的在售楼盘之一，天洋城为何率先举起大幅大旗？

本报记者了解到，除了销售时间较长的上上城，目前在售的项目中天洋城的体量最大，建成后小区体量将达到180万平方米，考验开发商的资金链宽裕程度。

李亦兵否认企业存在资金短缺问题，他表示，天洋城去年以来一直进行快售，资金充足，与2008年不可同日而语。“2010年初房地产快速膨胀导致了政府的严厉调控，我们也希望市场相对平稳、合理的发展，因为回归理性是一种必然的结果。”

在他看来，小恩小惠式的，非但不会刺激成交量，反而给买房人造成“下一步还会有实质性”的心理，从而加重买房人观望、等待抄底的心态。

他的观点在开发商中具有一定的代表性。有开发商认为，只有将价格一步降到购房者的心理价位，才是目前市场良性调整的最好方式。“现阶段，行之有效的模式应该是将羞答答的软着陆价格调整变为硬着陆式的一步到位，迅速缩小购房者心理价位差距，形成强劲冲击，促进销售，打破观望情绪。”

事实上，随着北京地区房价的一路突飞猛进，燕郊地区的房价也曾长时间处于高位。知情人士告诉记者，燕郊房价快速上涨期正是在今年3—4月。在搭上CBD东扩、通州规划为国际新城的顺风车之后，该地区的房价实现了撑杆跳，从均价8000元左右迅速突破万元大关。

此后，随着国家宏观调控政策的出台，燕郊楼市便迈入有价无市阶段，一些楼盘迫于日益萎缩的成交量，不得不开始小幅调价。房天下的统计数据显示，燕郊多数在售楼盘价格下调幅度在6%到20%不等。

天洋城此次大幅一下子将房价拉回到2009年年底。“现在7800元/平方米的销售价格，已经等同于天洋城去年底二期的销售均价。”陈先生说。

该价格被开发商称为底线。“我们二期的销售价格就是7800元/平方米，三期的价格不可能跌破这个价位，这是一个重要的支撑价格。”李亦兵强调，这次大幅不仅顺应了政府和市场的要求也是天洋城在京东区域战略调整的重要一步，未来短期内不会再做大幅调整。

表面看来，大幅似乎刺激到人们的买房神经。开发商方面称，6月19日到6月20日，天洋城推出的200多套房源已经售罄。

已经形成的潮还在冲向更多的项目。维多利亚公寓的销售人员称，该项目预计在7月开盘，开盘价为每平方米8000多元，全款可打九八折，现在排号还有别的优惠，据其介绍，之前预期的开盘价曾达到每平方米8500元。

业内分析人士指出，相比北京城区，北京的燕郊地区楼市抗冲击的能力相对脆弱，一旦楼市进入低迷期，供需比将严重失衡，开发商对客户的争夺也随之更加激烈，大幅主动客观上成为开发商的突围之举。“项目体量较大的天洋城率先大幅，或将推到第一张多米诺骨牌，拉开燕郊楼市大幅的序幕。”

 风袭来 省会楼市能否大降

日前，房天下走访省会各大在售楼盘时发现一个很有意思的现象：与前一段时间排队两天两夜抢房的“”相比，“新国十条”出台后，省会的购房者似乎一夜之间冷静了许多。

而素来有楼市“风向标”之称的2010年石家庄城市春季房展会也是看的多，买的少。据公开资料表示，此次房展会参观人数虽然与去年相差无几，但现场成交350余套，现场成交量同比下降近一成，同时意向认购客户也同比下降了三成左右。“大多数购房者都是来咨询楼盘价格的走势或者看看有没有大的优惠额度”与会参展商纷纷表示。

同时，据房天下一周楼市行情快报统计数据显示，“新国十条”以来，省会商品房成交量出现大幅度下降趋势，省会楼市观望情绪日渐浓厚……

政策落地前 双方陷入“观望”怪圈

“我在等待”，省会黄先生前一段时间打算购置一套改善性住房，然而“新国十条”中50%的二套房贷首付比例却让他不得不将这一计划搁置，“其实石家庄这种刚性需求很旺盛，新国十条必将会使省会的房价受到影响，尤其是本地政策落地以后，我相信肯定会有一个价格上的波动”。日前，国家一系列调控新政组合拳使得无论是首次置业还是改善性住房者都明显的松了一口气。相对于4月底的疯抢，进入5月份以来，省会的购房者纷纷出现观望的态势。

“我们不会”，相较于购房者的观望态度，省会的开发商也异常坚定，相对与以往楼市一观望，开发商就的“惯例”来说，这次省会的开发商似乎很是淡定。“但是近期内也不会了”。省会某项目负责人表示。不过面对楼市的观望氛围，省会部分楼盘还是悄悄打起了促销的算盘，不过一个不容忽视的事实是：除了部分周边楼盘出现打折促销以外，绝大多数开发商均维持在全款九八折的优惠点上。省会楼市双方均陷入“观望”怪圈。

短期内房价不会受影响

“三年大变样”以来，省会出现大批土地放量。尤其是3月份石家庄一天之内10宗地的拍卖量，仅此一项就接近于去年土地放量的九成。因此从宏观层面来讲，石家庄土地供应量基本上处于一个供需平衡状态。由此可以预计，未来一段时间省会房源供应将比较充足。作为市场经济与计划经济相结合的产物，中国的房地产业与政府调控政策紧密相连，因此，如果没有当地调控政策的进一步影响，省会楼市很可能会出现一个观望潮。

同时，5月5日，房地产项目集中于全国二、三线城市的一线品牌——恒大集团更是放出消息：其旗下产品全线八五折促销，全力回笼资金。这对于二三线城市来说无疑于平地惊雷，似乎未来省会石家庄的房价将会随风而降！

然而房天下在走访中却发现，恒大的率先并不会引起省会开发商的马上跟进，据业内人士分析称：石家庄作为二三线城市，相对与周边城市来说本身房价不是高，而且此次新政主要的打击对象是房地产投机者，而石家庄房地产市场的一个显著特点是性地产少，刚性需求旺盛。尤其是伴随着三年大变样以来市政府500万人口的城市规划，届时必将产生一个更加庞大的房源需求市场。所以省会的房子“不愁卖”，更有不愿透露姓名的开发商称：由于上半年的火爆销售状况，项目全年的销售额已基本完成，因此本地政策未明朗前，项目不会出现状况。与此同时， 全国一线城市房价大降的趋势似乎并没有波及到省会石家庄此类的二三线城市。万达、恒大等各大全国一线品牌房产商入驻石家庄以及近期的万科拿地成功，铁路入地工程、轻轨线的开通，无不预示着石家庄的房地产市场即将起飞。

金桥水岸四月份价格连跳600元到4800元/平米、华都也到6800元/平米、锦城直跳1000元涨到5600元/平米……截止到房天下发稿时刚刚获悉，又有一个楼盘也已开始提价……似乎一线城市的风尚未波及到省城的楼市，未来楼市究竟要走向何方？新政落地后省城楼市要如何变？让我们拭目以待……