主题：十多个城市综合体争先恐后 如何才能“生得下”“养得起”？

从9月底到现在，万达广场已经石家庄50天。万达的到来，让石家庄的本土居民体验到了什么叫城市综合体。

不过，石家庄市民可能没想到，就在前不久落幕的“2011年中国·石家庄国际合作洽谈会”上，又有一批城市综合体项目与石家庄市签约。据此，石家庄将有十多家甚至更多的综合体落地。在一定程度上看，这些“大块头”在某些商圈和路段的密集度将堪比超市。

住宅市场在萎缩，但以综合体为主流形态的商业地产项目却一个接一个签约，难道是商们“白天不懂夜的黑”？

对石家庄而言，在消费总量一定的情况下，诸多综合体商业地产项目蜂拥而至，石家庄这个二三线城市能否承受综合体叠加之重？

■探究：“大块头”到底有什么

记者在采访中听到太多这样的话：百货店出售的是商品，综合体出售的是一种生活方式，一种给市民带来便利和休闲的生活方式。

石家庄裕华万达广场有关负责人介绍，经过50多天的运营，万达在各方面体现出了一个城市综合体所拥有的特质：喜欢休闲消费的人来得很勤。他说，万达最吸引的是两类人群：情侣、年轻的三口之家，这两类客群占到整个消费群体的70%-80%；另一类是周边高校和居民。来万达消费的人多数不以纯粹购物为唯一目的，吃饭、娱乐也都是他们的目标。“这种因新品牌的入驻和而让当地市民产生的喜悦是其他业态所不能给予的。在一个综合体里，顾客会待上四五个小时，这也是其他业态所不能带来的。”这位负责人说。

河北天成企业集团总经理赖海波表示，由于购物具有体量大、娱乐空间充足等特点，刚刚过去的万圣节、光棍节吸引了无数追逐时尚的年轻人。他们所体现的活力也是购物或者综合体这种业态才能予以充分展现的。

■背景：开发商由住宅转投综合体？

对城市综合体一直有研究的业内人士石家庄人佟涛(化名)向记者介绍，国家在“打压”房地产市场，目前做单纯的住宅前景不好预料，而综合体业态丰富，有很多配套设施，一旦做成功不但可以解决就业，还可以拉动地方经济。而对于地方政府而言，引进一个著名的企业进行商业地产开发，其意义要远远大于盖房子、卖房子。所以政府更热衷于“招商引资”，上大项目。

另外，对于一些手里有地的大开发商来说，住宅市场受到挤压，转向商业地产也是必然之举。

石家庄勒泰，预计总约40个亿；石家庄裕华万达广场项目总80亿。和搭个棚子就能盖超市不同，综合体或者购物的投入需要大手笔，这是必须的，也是最基本的。“但是如果认为只有钱就可以做综合体那就大错特错了，”佟涛说，“没有经过商业地产之风雨洗礼的房产开发商多半会从沾沾自喜开始以陷入无底洞无法自拔告终。”

赖海波说：“光有钱不行，还得有商业资源，懂得品牌需求。现在省内的商业地产项目越来越多，招商难成为普遍存在的问题，适合综合体的品牌挑剔，一个品牌从接触到引进开业，少则3个月，多则半年。还有些品牌因为对石家庄这个城市本身就不感兴趣，所以这样的品牌商户你无论如何努力它也不会过来。”

中国勒泰商业地产集团副总裁石家庄泰勒总裁王广策表示，单纯的房地产开发商并不清楚房地产和商业地产的区别，商业地产的盈利空间在后期，需要通过持续运营获利，像深圳的万象城、北京的大悦城，由于后期运营相当成功，其租金每年都是几位数地增长，开发商赚的是的这些钱；但是房地产出身的开发商往往不懂这个，做事靠习惯思维，只考虑卖房子卖商铺赚钱，而这样的结果，还没等开业，就把产权都分割掉了，后期管理就更谈不上，这样的综合体不但陷入招商难，更谈不上后期运营和持续获利。

人才的紧缺也是一个的综合体都急面对的问题。万达有关负责人说，综合体的人才紧缺，必须是复合型人才，不但要懂商业，还要懂物业、懂建筑，比如餐饮区如何做到排烟，如何进行补风，这些都是纯粹的超市、百货人才所无法理解的，更不是住宅房地产商所能理解的。

记者了解到，就石家庄而言，懂综合体的人真是屈指可数。“这个领域人才太少了，基本上都是这个抢来，那个挖。”佟涛说。

■数据：石家庄人均商业面积已饱和

截至2010年，石家庄市内五区常住人口达276万余人。石家庄市商业联合会有关负责人表示，常规衡量，石家庄人均商业面积比应该在1：1.5左右，事实上目前人均商业面积已经达到了1：2，如果加上今年新增的万达，显然已经超过这个数字。所以单纯地讲，石家庄的人均商业面积拥有量已经饱和。“就算现在不饱和，未来那么多的大家伙都戳起来，也一定是饱和的。”业内人士佟涛说。

■建议：综合体开发须找准定位

佟涛认为，除数据衡量外，河北人口结构也决定了大商业不能一哄而上。河北产业工人多、农民多，消费实力较弱。所以单纯从人口和商业资源的配比上去考量一个河市的未来消费发展，不一定科学。

他表示，石家庄城镇化率比较低，市民多数是城中村农民转化过来，消费观念比较传统，买东西不管多都再要货比三家，或者说只喜欢去熟悉的固定的场所消费。“所以我们的综合体如果想活得更滋润一些，必须探索适应当地情况的定位和经营模式。”佟涛说。