一、互联网思维
互联网思维是当前媒体和社会舆论关注的焦点之一。互联网思维认为：随着互联网技术的发展，传统工业化中有关消费的信息将趋于对称，在消费价值链上依靠信息垄断来获取利益将变得越来越困难。因此，找到消费者的普遍需求，为消费者真正创造价值将成为移动互联时代下企业挽留消费者的最有效途径。
作为一种系统性的商业思维，互联网思维适用于所有行业。它具有快速便捷、人性化服务、低成本载体、数据综合管理及信息趋于对称等特征。互联网思维不仅涉及到企业的产品营销和客户服务，也倒逼企业进行创新以迎合消费者，甚至进一步影响到企业内部的组织构架和文化。从目前的态势看，一些行业，尤其是以传统提供知识服务为代表的中介服务业正受到互联网技术的冲击，行业内部已开始调整并构建新的竞争形态。
二、互联网时代对房地产估价行业的影响
随着移动互联时代的到来，国家对现代服务业在新一轮经济结构战略性调整和产业结构优化升级中的重新定位，房地产估价行业自身也在不断自我审视。作为现代服务业的一部分，房地产估价行业和服务的客户(委托方)密不可分。从目前的情况看，部分委托方对估价机构的要求已经不局限于单纯提供房地产价值意见，而是要求估价机构做好参谋工作，能够帮助委托方发现并解决问题，起到房地产价值管理者的作用。这就对估价机构的人才储备、管理运行模式、服务质量等都提出了更高层次的要求。对整个房地产估价行业来说，这是一次机遇，更是一次挑战。笔者认为，借鉴互联网思维带来的新视角，或能有效指引估价行业及估价机构未来的发展方向。机构数据库的建立则是一个契机，一方面可以贴近移动互联时代对现代房地产估价行业和估价机构提出的现实要求，同时也可以作为估价机构自我调整的关键一步切实有效地解决一系列问题，显著提高机构的综合竞争力，为未来更高层次上的市场竞争作好准备。
作为以信息为基础的咨询行业，高效地获取信息、有效整合并共享数据资源，发挥“大数据”在业务拓展中的作用，是提高整个房地产估价行业的工作效率和服务质量、强化行业地位的重要保证。然而，数据资源的收集和积累也是一项复杂、繁琐的系统工作。目前大多数房地产估价机构尚未建立自己的数据库和数据分析系统，估价过程中用到的数据多来自外部数据库，如房地产经纪机构、政府有关部门的发布、提供专业数据的公司等；对房地产市场的分析也多依靠专业的研究机构或部门。从实务角度看，外部数据库固然能够解决一部分问题，但由于其本身建立在通用的基础上，和房地产估价机构的自身特点、业务擅长、风险偏好等难免有一定差异，对机构的自身管理、内部控制等更是无能为力，其局限性也比较明显。因此，机构自身数据库的建立刻不容缓。
笔者认为，在互联网思维这一新视角下估价机构数据库是一个广义的概念，并至少应当承担以下三个方面的职能：
1、实务支持
“巧妇难为无米之炊”，数据是房地产估价工作的基础。作为房地产估价机构自身的数据库，其最基本的功能应该是提供各类不同估价目的、不同物业用途、不同价值类型的估价报告需要的模板，各种估价方法所需要的基础数据(如区位情况、比较案例、修正体系、各项参数、变动趋势等)，以及各类房地产估价规范性文件、相关政策法规类等支持性文件。
2、管理抓手
估价机构日常经营活动的开展都是以估价项目为基础的。数据库可以收录估价机构所有项目的信息、估价师的工作信息、客户的相关资料等，并在此基础上将有关数据进行分析比对，对估价项目进行风险控制，对估价结果进行客观评价，对估价师的日常工作进行绩效考核，从而使数据库成为一个有效的内部管理工具。
3、沟通服务
移动互联时代，机构数据库还要进一步起到与客户沟通交流的平台作用。数据库不仅要记录估价项目前期洽谈中的相关信息、估价师为估价委托方提供服务中的沟通信息、委托方对估价报告的反馈信息、估价报告的修改过程等；还要针对估价机构市场开拓的需求解答潜在客户的疑问，对客户的需求进行动态监测和及时反应，满足客户的估价体验需求，并承担市场的教育和引导工作。
三、估价机构数据库的建立与管理
房地产估价机构自身数据库的建立是一项系统性工程。机构数据库可以结合机构自身的特点，在相关专业软件的辅助下有针对性的建立，做到跨专业、跨领域的综合数据和信息技术的整合应用。
数据库的建立步骤通常如下：
1、房地产估价机构结合自身情况考虑机构数据库需要实现的功能，明确满足这些功能需要的数据类型并选择合适的软件环境，设计数据库系统；
2、定义数据库中各项专业模块、各类基础数据间的内在联系和对接方式，明确数据库对外输出端的表现形式和特征；
3、基础数据(成交案例、修正体系、各项参数指标等，包括空间图形数据、非空间属性数据)的采集、录入、转化和整合工作；对数据进行修改处理，形成数据库的基础数据系统；
4、加入房地产估价专业模块及其他模块丰富完善数据库功能(如房地产估价报告模板、估价相关法规文件、估价工作管理系统、客户沟通反馈系统等)；
5、数据库的日常更新、运行与管理工作。
在整个数据库的建立流程中，数据库系统的设计工作和数据的采集工作是数据库建设的重中之重。笔者认为，现阶段机构数据库的系统设计可以很大程度上借鉴地理信息系统(CIS)作为系统的支撑技术，充分利用其管理、处理和分析具有空间特性各种信息的能力、可视化集成能力、以及地理位置与属性数据可交互的特征，与房地产估价本身的估价专业模型做到充分结合，建立一个基于CIS平台的房地产估价系统数据库，使估价工作流程化、智能化。由于房地产估价基础数据来源的多样性和异构性，数据的采集方法、记录格式、数据精度都将会对整个数据库系统产生较大的影响，机构应建立统一的数据技术规范，制定各类数据的格式、代码、名称位置等标准以提高数据质量，实现不同数据在数据库系统内的通用性。鉴于互联网思维的特征，机构数据库的数据系统应充分利用通讯技术，建立多用户环境下数据输入和数据采集的共享机制，提高系统用户彼此间的沟通能力。
在数据库的日常运行过程中，估价机构应安排专职人员对数据库进行维护和管理，定期对数据库进行备份，保持其较好的自我恢复能力。同时，机构应对数据库的使用单元和机构内外不同人员对数据库的使用权限进行相关设置，以起到较好的内部管理及客户服务效果。
房地产估价是一项专业性很强的工作。数据库的建立将更好的体现房地产估价专业性的特征，并将依靠从互联网上获取信息的一般使用者和专业房地产估价师区分开来。机构数据库本身应高度专业，但在输出端面对一般使用者时应做到深入浅出。另一方面，房地产估价数据库系统并不能取代专业估价人员，仅仅是辅助估价人员更好的做出评价和决策。整个数据库系统必须给估价人员留下选择和调整的空间，使估价人员能够根据估价对象的实际情况选用恰当的模型和参数，从而使整个估价系统在注重规范性、客观性的同时，也充分借助估价人员的经验和智慧，使最终的估价结果更为可靠。
四、估价机构数据库的作用及发展趋势
移动互联时代下估价机构数据库的建立对房地产估价机构、房地产估价行业未来的发展影响深远，有助于估价机构形成自己的核心竞争力：
1、有助于估价机构提高自身的工作效率和报告质量
互联网思维要求企业对信息进行结构性整理并以此为基础提供信息服务。对一些常见的估价目的、同质程度较高的估价对象，估价师完全可以利用机构数据库里事先设置好的不同“微模板”，对“微模板”进行选择、拼接，根据现场勘查的情况设定相关参数，并在个别需要手工录入的部分(如估价假设和限制条件)进行补充后即形成一份标准化的估价报告。在数据库的支持下，估价师的工作效率将显著提高，标准化、流程化的工作方式也使得传统估价报告中一些低级错误得以避免。在这样的模式下，估价师的作用更多的体现在根据自身的执业经验确定参数、判断风险、以及和委托方的有效沟通上。
2、有助于估价机构完善自身的纠错机制和风险控制
估价机构的纠错机制和风险控制有内部和外部之分。数据库的建立对外使得估价师对委托方的需求更为清楚、沟通更为顺畅、反馈更为及时，使得传统业务模式下因委托方不懂行而造成彼此误解的可能性大大降低；对内既能为机构出具的同地区相近估价时点、相似估价对象的评估值提供横向比较，也能为同地区不同估价时点相似估价对象的评估值提供纵向比较；避免了同一机构出具的不同报告在相同估价目的、相同价值类型的前提下评估值出现自相矛盾、无法自圆其说的情况。
3、有助于估价机构管理结构与模式的优化
房地产估价行业作为现代服务业的一部分，主要依靠估价师掌握的专业技术和信息为客户提供咨询服务。房地产估价机构的管理者往往是资深估价师，一线的项目经理也都持有房地产估价执业资格。从机构的资本效应看，估价机构在日常经营过程中资本属性淡化，“人和”特征明显。现代信息技术的发展、机构数据库的建立，加速了估价机构组织结构“扁平化”的趋势，让机构内部沟通变得更加畅通，在日常工作中有利于估价师之间形成伙伴式关系，在项目或机构重要决策时也有助于减少决策链，保持机构比较快的反应速度和比较大的灵活性。
4、有助于估价机构服务信息及报告推广渠道的多元化
由于信息传输效率和安全性的不断提高，单位成本的不断降低，在互联网时代下信息流已开始逐步替代物流。数据库的互联网特征和沟通服务职能使得估价机构可以在传统宣传的基础上更多地采用社会化营销，利用互联网向不特定群体展示机构的品牌和服务，并将产品的推广渠道从线下搬到线上，充分利用电子报告等形式，在服务的终端即为估价委托方提供最终价值意见的模式上有所突破。
5、有助于机构对其业务竞争领域进行延伸和拓展
互联网时代的客户在任何产品或服务上所面临的选择将变得非常多元化。对房地产估价这类现代服务型行业来说，为了能够有效留住客户，始终保持自身的市场占有份额，往往需要在服务的某个环节完成突破性的创新。既然传统服务难以产生很高的溢价，那么估价机构的盈利策略就应该要向增值服务转移。比如，估价机构可以依托机构数据库的优势进行“微评估”，提供“微报告”，进而实现估价业务来源的多样化并进行口碑营销。或许未来的某一天，任何普通消费者由于某种需求需要了解某幢房地产的市场价值，他只需要掏出手机，选择机构研发的APP输入房地产信息并支付很少的费用，几分钟后就可以收到一份几百字的电子版“微报告”。这类“微报告”完全实现无纸化，不需要估价师的参与，在机构数据库的基础上根据消费者录入的信息自动生成。
6、有助于估价委托方进一步了解估价行业
机构数据库的建立及其沟通职能提供给委托方一个了解房地产估价、体验房地产估价、参与到估价某些环节中来的平台，有利于估价机构培养委托方的思维方式和委托习惯。俗话说“眼见为实”，现实中很多估价纠纷的产生，就是由于部分估价委托方对估价过程不了解，缺乏专业的估价知识，从而产生一定理解及意识上的偏差。估价机构完全可以通过数据库及相关服务让委托方熟悉机构的估价流程，参与局部的估价工作，让委托方对估价行业有更多的了解，从而更好的培养委托方的忠诚度，也使得估价师能够更好的和委托方沟通交流。
现代估价机构的企业管理，机构数据库是重要、实用的基础工作。笔者认为，随着机构数据库的建立和逐步完善，估价机构能够实现一系列目标。而这些目标，将成为互联网思维下未来房地产估价机构的核心竞争力。房地产估价不仅是一门科学，也是一门艺术。随着互联网思维对估价行业影响的不断深入，估价机构对其核心竞争力的重新审视以及各机构数据库的逐步建立和完善，估价行业的未来必然朝着科学的因素增加，艺术的比重降低，行业整体公信力提升的方向发展。不破，何以立。让我们抓住互联网思维给房地产估价行业带来的新机遇，切实提高整个行业的服务水平和公信力，迎接互联网时代对行业提出的挑战。
一、互联网思维
互联网思维是当前媒体和社会舆论关注的焦点之一。互联网思维认为：随着互联网技术的发展，传统工业化中有关消费的信息将趋于对称，在消费价值链上依靠信息垄断来获取利益将变得越来越困难。因此，找到消费者的普遍需求，为消费者真正创造价值将成为移动互联时代下企业挽留消费者的最有效途径。
作为一种系统性的商业思维，互联网思维适用于所有行业。它具有快速便捷、人性化服务、低成本载体、数据综合管理及信息趋于对称等特征。互联网思维不仅涉及到企业的产品营销和客户服务，也倒逼企业进行创新以迎合消费者，甚至进一步影响到企业内部的组织构架和文化。从目前的态势看，一些行业，尤其是以传统提供知识服务为代表的中介服务业正受到互联网技术的冲击，行业内部已开始调整并构建新的竞争形态。
二、互联网时代对房地产估价行业的影响
随着移动互联时代的到来，国家对现代服务业在新一轮经济结构战略性调整和产业结构优化升级中的重新定位，房地产估价行业自身也在不断自我审视。作为现代服务业的一部分，房地产估价行业和服务的客户(委托方)密不可分。从目前的情况看，部分委托方对估价机构的要求已经不局限于单纯提供房地产价值意见，而是要求估价机构做好参谋工作，能够帮助委托方发现并解决问题，起到房地产价值管理者的作用。这就对估价机构的人才储备、管理运行模式、服务质量等都提出了更高层次的要求。对整个房地产估价行业来说，这是一次机遇，更是一次挑战。笔者认为，借鉴互联网思维带来的新视角，或能有效指引估价行业及估价机构未来的发展方向。机构数据库的建立则是一个契机，一方面可以贴近移动互联时代对现代房地产估价行业和估价机构提出的现实要求，同时也可以作为估价机构自我调整的关键一步切实有效地解决一系列问题，显著提高机构的综合竞争力，为未来更高层次上的市场竞争作好准备。
作为以信息为基础的咨询行业，高效地获取信息、有效整合并共享数据资源，发挥“大数据”在业务拓展中的作用，是提高整个房地产估价行业的工作效率和服务质量、强化行业地位的重要保证。然而，数据资源的收集和积累也是一项复杂、繁琐的系统工作。目前大多数房地产估价机构尚未建立自己的数据库和数据分析系统，估价过程中用到的数据多来自外部数据库，如房地产经纪机构、政府有关部门的发布、提供专业数据的公司等；对房地产市场的分析也多依靠专业的研究机构或部门。从实务角度看，外部数据库固然能够解决一部分问题，但由于其本身建立在通用的基础上，和房地产估价机构的自身特点、业务擅长、风险偏好等难免有一定差异，对机构的自身管理、内部控制等更是无能为力，其局限性也比较明显。因此，机构自身数据库的建立刻不容缓。
笔者认为，在互联网思维这一新视角下估价机构数据库是一个广义的概念，并至少应当承担以下三个方面的职能：
1、实务支持
“巧妇难为无米之炊”，数据是房地产估价工作的基础。作为房地产估价机构自身的数据库，其最基本的功能应该是提供各类不同估价目的、不同物业用途、不同价值类型的估价报告需要的模板，各种估价方法所需要的基础数据(如区位情况、比较案例、修正体系、各项参数、变动趋势等)，以及各类房地产估价规范性文件、相关政策法规类等支持性文件。
2、管理抓手
估价机构日常经营活动的开展都是以估价项目为基础的。数据库可以收录估价机构所有项目的信息、估价师的工作信息、客户的相关资料等，并在此基础上将有关数据进行分析比对，对估价项目进行风险控制，对估价结果进行客观评价，对估价师的日常工作进行绩效考核，从而使数据库成为一个有效的内部管理工具。
3、沟通服务
移动互联时代，机构数据库还要进一步起到与客户沟通交流的平台作用。数据库不仅要记录估价项目前期洽谈中的相关信息、估价师为估价委托方提供服务中的沟通信息、委托方对估价报告的反馈信息、估价报告的修改过程等；还要针对估价机构市场开拓的需求解答潜在客户的疑问，对客户的需求进行动态监测和及时反应，满足客户的估价体验需求，并承担市场的教育和引导工作。
三、估价机构数据库的建立与管理
房地产估价机构自身数据库的建立是一项系统性工程。机构数据库可以结合机构自身的特点，在相关专业软件的辅助下有针对性的建立，做到跨专业、跨领域的综合数据和信息技术的整合应用。
数据库的建立步骤通常如下：
1、房地产估价机构结合自身情况考虑机构数据库需要实现的功能，明确满足这些功能需要的数据类型并选择合适的软件环境，设计数据库系统；
2、定义数据库中各项专业模块、各类基础数据间的内在联系和对接方式，明确数据库对外输出端的表现形式和特征；
3、基础数据(成交案例、修正体系、各项参数指标等，包括空间图形数据、非空间属性数据)的采集、录入、转化和整合工作；对数据进行修改处理，形成数据库的基础数据系统；
4、加入房地产估价专业模块及其他模块丰富完善数据库功能(如房地产估价报告模板、估价相关法规文件、估价工作管理系统、客户沟通反馈系统等)；
5、数据库的日常更新、运行与管理工作。
在整个数据库的建立流程中，数据库系统的设计工作和数据的采集工作是数据库建设的重中之重。笔者认为，现阶段机构数据库的系统设计可以很大程度上借鉴地理信息系统(CIS)作为系统的支撑技术，充分利用其管理、处理和分析具有空间特性各种信息的能力、可视化集成能力、以及地理位置与属性数据可交互的特征，与房地产估价本身的估价专业模型做到充分结合，建立一个基于CIS平台的房地产估价系统数据库，使估价工作流程化、智能化。由于房地产估价基础数据来源的多样性和异构性，数据的采集方法、记录格式、数据精度都将会对整个数据库系统产生较大的影响，机构应建立统一的数据技术规范，制定各类数据的格式、代码、名称位置等标准以提高数据质量，实现不同数据在数据库系统内的通用性。鉴于互联网思维的特征，机构数据库的数据系统应充分利用通讯技术，建立多用户环境下数据输入和数据采集的共享机制，提高系统用户彼此间的沟通能力。
在数据库的日常运行过程中，估价机构应安排专职人员对数据库进行维护和管理，定期对数据库进行备份，保持其较好的自我恢复能力。同时，机构应对数据库的使用单元和机构内外不同人员对数据库的使用权限进行相关设置，以起到较好的内部管理及客户服务效果。
房地产估价是一项专业性很强的工作。数据库的建立将更好的体现房地产估价专业性的特征，并将依靠从互联网上获取信息的一般使用者和专业房地产估价师区分开来。机构数据库本身应高度专业，但在输出端面对一般使用者时应做到深入浅出。另一方面，房地产估价数据库系统并不能取代专业估价人员，仅仅是辅助估价人员更好的做出评价和决策。整个数据库系统必须给估价人员留下选择和调整的空间，使估价人员能够根据估价对象的实际情况选用恰当的模型和参数，从而使整个估价系统在注重规范性、客观性的同时，也充分借助估价人员的经验和智慧，使最终的估价结果更为可靠。
四、估价机构数据库的作用及发展趋势
移动互联时代下估价机构数据库的建立对房地产估价机构、房地产估价行业未来的发展影响深远，有助于估价机构形成自己的核心竞争力：
1、有助于估价机构提高自身的工作效率和报告质量
互联网思维要求企业对信息进行结构性整理并以此为基础提供信息服务。对一些常见的估价目的、同质程度较高的估价对象，估价师完全可以利用机构数据库里事先设置好的不同“微模板”，对“微模板”进行选择、拼接，根据现场勘查的情况设定相关参数，并在个别需要手工录入的部分(如估价假设和限制条件)进行补充后即形成一份标准化的估价报告。在数据库的支持下，估价师的工作效率将显著提高，标准化、流程化的工作方式也使得传统估价报告中一些低级错误得以避免。在这样的模式下，估价师的作用更多的体现在根据自身的执业经验确定参数、判断风险、以及和委托方的有效沟通上。
2、有助于估价机构完善自身的纠错机制和风险控制
估价机构的纠错机制和风险控制有内部和外部之分。数据库的建立对外使得估价师对委托方的需求更为清楚、沟通更为顺畅、反馈更为及时，使得传统业务模式下因委托方不懂行而造成彼此误解的可能性大大降低；对内既能为机构出具的同地区相近估价时点、相似估价对象的评估值提供横向比较，也能为同地区不同估价时点相似估价对象的评估值提供纵向比较；避免了同一机构出具的不同报告在相同估价目的、相同价值类型的前提下评估值出现自相矛盾、无法自圆其说的情况。
3、有助于估价机构管理结构与模式的优化
房地产估价行业作为现代服务业的一部分，主要依靠估价师掌握的专业技术和信息为客户提供咨询服务。房地产估价机构的管理者往往是资深估价师，一线的项目经理也都持有房地产估价执业资格。从机构的资本效应看，估价机构在日常经营过程中资本属性淡化，“人和”特征明显。现代信息技术的发展、机构数据库的建立，加速了估价机构组织结构“扁平化”的趋势，让机构内部沟通变得更加畅通，在日常工作中有利于估价师之间形成伙伴式关系，在项目或机构重要决策时也有助于减少决策链，保持机构比较快的反应速度和比较大的灵活性。
4、有助于估价机构服务信息及报告推广渠道的多元化
由于信息传输效率和安全性的不断提高，单位成本的不断降低，在互联网时代下信息流已开始逐步替代物流。数据库的互联网特征和沟通服务职能使得估价机构可以在传统宣传的基础上更多地采用社会化营销，利用互联网向不特定群体展示机构的品牌和服务，并将产品的推广渠道从线下搬到线上，充分利用电子报告等形式，在服务的终端即为估价委托方提供最终价值意见的模式上有所突破。
5、有助于机构对其业务竞争领域进行延伸和拓展
互联网时代的客户在任何产品或服务上所面临的选择将变得非常多元化。对房地产估价这类现代服务型行业来说，为了能够有效留住客户，始终保持自身的市场占有份额，往往需要在服务的某个环节完成突破性的创新。既然传统服务难以产生很高的溢价，那么估价机构的盈利策略就应该要向增值服务转移。比如，估价机构可以依托机构数据库的优势进行“微评估”，提供“微报告”，进而实现估价业务来源的多样化并进行口碑营销。或许未来的某一天，任何普通消费者由于某种需求需要了解某幢房地产的市场价值，他只需要掏出手机，选择机构研发的APP输入房地产信息并支付很少的费用，几分钟后就可以收到一份几百字的电子版“微报告”。这类“微报告”完全实现无纸化，不需要估价师的参与，在机构数据库的基础上根据消费者录入的信息自动生成。
6、有助于估价委托方进一步了解估价行业
机构数据库的建立及其沟通职能提供给委托方一个了解房地产估价、体验房地产估价、参与到估价某些环节中来的平台，有利于估价机构培养委托方的思维方式和委托习惯。俗话说“眼见为实”，现实中很多估价纠纷的产生，就是由于部分估价委托方对估价过程不了解，缺乏专业的估价知识，从而产生一定理解及意识上的偏差。估价机构完全可以通过数据库及相关服务让委托方熟悉机构的估价流程，参与局部的估价工作，让委托方对估价行业有更多的了解，从而更好的培养委托方的忠诚度，也使得估价师能够更好的和委托方沟通交流。
现代估价机构的企业管理，机构数据库是重要、实用的基础工作。笔者认为，随着机构数据库的建立和逐步完善，估价机构能够实现一系列目标。而这些目标，将成为互联网思维下未来房地产估价机构的核心竞争力。房地产估价不仅是一门科学，也是一门艺术。随着互联网思维对估价行业影响的不断深入，估价机构对其核心竞争力的重新审视以及各机构数据库的逐步建立和完善，估价行业的未来必然朝着科学的因素增加，艺术的比重降低，行业整体公信力提升的方向发展。不破，何以立。让我们抓住互联网思维给房地产估价行业带来的新机遇，切实提高整个行业的服务水平和公信力，迎接互联网时代对行业提出的挑战。