主题：2014年一季度全国房地产市场运行分析与发展预测

2014年一季度，全国房地产市场整体出现下滑迹象，部分指标出现负增长。其中，开发投资增速平稳回落，房屋销售受上年基数较大影响出现小幅下滑，新开工面积、土地购置下降明显，房价涨幅持续平稳回落。

2014年一季度，全国、地方两会陆续召开，中央更加注重房地产市场健康发展的长效机制建设，积极稳妥推进市场化改革，不动产登记制度加速推进，全面深化改革成为关键词。新型城镇化规划的提出与落实，有助于房地产行业平稳发展；同时一系列房地产业相关制度渐进改革，房地产业长效机制逐步推进。

从政策影响来看，随着信贷政策的适度收紧和市场供求关系的改变，全国房地产整体出现下滑迹象，新开工面积、销售面积、土地购置面积同比出现负增长，不同城市间的分化现象较为明显。另外，新型城镇化规划的发布给各城市的未来发展提供了指引，对于那些产业集聚能力低、人口容量小的城市，对未来房地产市场的走势需要更加注意。

展望未来楼市政策走向，新一届政府的房地产调控思路已经逐渐清晰，中央更加看重经济增长的质量，更加重视增长方式转型和经济结构的升级。房地产调控将更多从一些长效机制上着手，如不动产统一登记制度、保障房建设和管理、房产税改革等，一些短期性、临时性的调控政策将逐步淡出。

从地方政府层面看，随着全面改革的深入，地方政府在房地产调控方面将会有更大的自主权，各地政府会根据自身的房地产发展特点出现相应的政策措施。但总体来说，地方政府的相关政策主要是保持房地产的平稳发展，市场机制的作用在房地产领域将发挥越来越重要的作用。

2014年一季度，全国房地产开发完成投资15339亿元，同比增长16.8%；增幅与上年全年相比回落3.0个百分点，接近2012年限购政策刚刚全面实施时的水平。一季度，商品住宅完成投资完成10530亿元，同比增长16.8%，增速比上年全年回落2.6个百分点。

 

2014年一季度，商品房新开工面积2.91亿平方米，同比大幅下降25.2%，下跌幅度超过2009年国际金融危机时的降幅，表明企业对未来市场形势信心严重不足。其中，商品住宅新开工面积同比下降27.2%，降幅创历史以来新低。

2014年一季度，全国共实现商品房销售面积20111万平方米，同比下降3.8%，这是继2012年以来房屋销售面积再次出现下滑。其中，商品住宅实现销售面积17825万平方米，同比下降5.7%。

标杆房企房屋销售保持平稳增长。一季度，18家标杆房企实现房屋销售面积2469万平方米，同比增长9.2%，销售额实现2823亿元，增长18.0%。一季度，个别房企受推盘量减少或市场需求下降的影响，销售出现下滑，如建业地产、远洋地产、花样年控股等房企下滑比较明显。接近半数房企销售继续保持增长，其中碧桂园、恒大地产、雅居乐地产等房企销售增长较快，增幅超过40%。

2014年一季度末，全国主要金融机构（含外资）房地产贷款余额15.4 万亿元，同比增长18.8%，增速比上年末低0.3个百分点。房地产贷款余额占各项贷款余额的20.6%，比上年末低0.4个百分点。其中，个人住房贷款余额为9.5 万亿元，同比增长20.2%，比上年末低0.8个百分点；住房开发贷款余额为2.8 万亿元，同比增长19.3%，增速比上年末高3.5个百分点；地产开发贷款余额为1.1 万亿元，同比增长7.6%，比上年末低2.2个百分点。2014年一季度，新增房地产贷款7971亿元，占各项贷款新增额的26.4%，比上年全年低1.7个百分点。

保障房信贷支持力度继续加大。 截至2014 年3月末，全国保障性住房开发贷款余额为7783 亿元，同比增长26.7%，增速比住房开发贷款高8.4 个百分点，占全部住房开发贷款余额的27.8%。此外，利用住房公积金贷款支持保障性住房建设试点工作稳步推进，截至2014年3月末，已按进度发放住房公积金贷款669 亿元，支持了76个城市316个保障房建设项目，收回贷款本金170 亿元。

3月份，全国70个大中城市中，新建商品住宅价格同比上涨的城市有69个，与2013年12月份持平，上涨城市个数连续11个月保持不变。

从房价同比指数的整体走势情况来看，呈现出平稳回落的态势。2014年3月，70个大中城市商品住宅价格同比指数的加权平均值为108.3，比2013年12月回落2.4个百分点；算术平均值为107.7，比上年12月份回落2.0个百分点。从第一四分位数和第三四分位数来看，分别为108.8和106.1，这表明3月份有半数城市房价同比涨幅位于6.1%和8.8%区间之内。下图是近期70个大中城市商品住宅价格同比上涨情况的走势图，从图中可以明显看出，2012年全年，房价指数整体呈现出平稳运行的态势，自2013年1月起，房价指数迅速上升，至年底达到最高点，随后平稳回落。

 

 

从具体城市分布来看，上海、厦门、广州、北京、深圳等10城市涨幅较高，超过13%；唐山、海口、韶关、无锡、蚌埠等7城市涨幅较低，涨幅低于5%；温州市房价同比出现下跌，跌幅为4.2%。

房价环比上涨的城市个数减少，尤其是环比涨幅超过0.5%的城市个数下降明显。2014年3月，70个大中城市中新建商品住宅价格环比上涨的城市个数有56个，比上年12月份减少9个。从环比涨幅超过0.5%的城市个数来看，3月份为6个城市，比上年12月减少28个，下降明显。

从房价环比指数的整体走势情况来看，呈现出平稳运行的态势。2014年3月，70个大中城市商品住宅价格环比指数的加权平均值为100.3，比2013年12月回落0.1个百分点。本月，有超过半数城市的房价环比涨幅位于0.1%和0.4%之间。下图是近期70个大中城市商品住宅价格环比上涨情况的走势图，从图中可以明显看出，近期房价仍保持上涨的城市个数出现平稳回落，环比价格涨幅整体处于平稳运行区间。

从具体城市来看，3月份商品住宅价格环比涨幅超过0.5%的城市个数为6个，分别是厦门、南京、北京、长春、郑州、乌鲁木齐等；环比出现下跌的城市个数为4个，分别是宜昌、韶关、温州、海口。另外，有10个城市出现停涨，价格水平与上月持平，分别是呼和浩特、杭州、济宁、宁波、秦皇岛、大理、安庆、牡丹江、无锡等。

2014年一季度，全国共购置土地5990万平方米，同比下降2.3%，增幅与上年相比加快19.7个百分点，与2013全年相比回落11.1个百分点。其中，土地成交价款为1556亿元，同比增长11.4%，与上半年相比加快21.6个百分点。

从地价水平来看，2014年一季度全国房地产企业土地平均购置价格为2598元/平方米，同比上涨14.1%，涨幅较上年同期回落0.9个百分点，比上年全年回落8.9个百分点。从地价环比涨幅来看，一季度地价环比上涨1.7%，涨幅较上季度回落4.0个百分点。

从40个城市来看，1季度多数城市投资继续保持增长，但增速出现回落。另外，有5个城市投资出现负增长。从销售来看，有17个城市商品房销售面积继续保持增长，其中兰州、西宁增幅超过80%；与此同时，三亚、哈尔滨、宁波、福州、北京、杭州等23个城市销售面积增速出现下降，其中8个城市降幅超过20%。从土地购置面积来看，有9个城市土地购置面积增速超过100%，还有18个城市土地购置面积出现负增长，部分城市降幅超过50%，城市之间的分化趋势更加明显。

从供给方面来看，2014年一季度，环渤海地区房地产开发投资额为1783亿元，同比增长20.9%，其中住宅投资1115亿元，增长26.8%；土地购置面积为531万平方米，同比下降10.7%。商品住宅新开工面积1370万平方米，同比下降30.6%；商品住宅竣工面积为932万平方米，同比增长3.9%。供给呈现下滑趋势。

从需求方面来看，2014年一季度，环渤海地区商品住宅销售面积为1270万平方米，同比下降10.3%；商品住宅销售额为1213亿元，同比下降15.9%。与上季度相比，二者增速分别回落8.0个百分点和9.7个百分点，表明该区域房地产市场需求继续下探。

从价格上看，2014年一季度，环渤海地区重点城市商品住宅平均价格为9550元/平方米，同比下降6.3%，涨幅较上季度回落2.3个百分点。

22014年一季度，北京市完成房地产开发投资539亿元，增长19.3%；其中，住宅完成投资277亿元，增长44.6%。

一季度，北京市土地购置面积为144万平方米，同比下降22.4%。商品房新开工面积为525万平方米，同比上涨5.4%。其中，商品住宅新开工面积为296万平方米，同比上涨60.8%。

一季度，北京市商品房销售面积为261万平方米，同比下降34.3%。其中，商品住宅销售面积为171万平方米，同比下降43.2%。商品房销售金额为562亿元，同比下降26.3%。其中，商品住宅销售金额为370亿元，同比下降37.1%。

从商品住宅平均销售价格来看，2014年一季度，北京市商品住宅平均价格为21637元/平米，同比增长10.7%。

从供给方面来看，2014年一季度，长三角地区房地产开发投资额为2312亿元，同比增长13.1%，其中住宅投资1478亿元，增长14.2%；土地购置面积为362万平方米，同比增长4.4%。商品住宅新开工面积为1472万平方米，同比下降25.5%；商品住宅竣工面积为1273万平方米，同比下降16.3%。供给出现涨跌分化。

从需求方面来看，2014年一季度，长三角地区商品住宅销售面积为1234万平方米，同比下降15.4%；商品住宅销售额为1478亿元，同比下降19.8%。与上季度相比，二者增速分别回落33.9个百分点和47.9个百分点，表明该区域房地产市场需求呈下滑趋势。

从价格上看，2014年一季度，长三角地区重点城市商品住宅均价为11979元/平米，同比下降5.2%，涨幅较上季度回落13.3个百分点。

2014年一季度，上海市完成房地产开发投资629亿元，同比增长9.3%。其中，商品住宅完成346亿元，同比增长7.8%。

一季度，上海市土地购置面积为82万平方米，同比上涨25%。商品房新开工面积为570万平方米，同比下降8.4%。其中，商品住宅新开工面积为375万平方米，同比下降3.5%。

一季度，上海市商品房销售面积为467万平方米，同比增长1.0%。其中，商品住宅销售面积为419万平方米，同比增长6.1%。商品房销售金额为660亿元，同比下降15.7%。其中，商品住宅销售金额为592亿元，同比下降11.1%。

从商品住宅平均销售价格来看，2014年一季度，上海市商品住宅平均价格为14140元/平米，同比下降16.3%。

从供给方面来看，2014年一季度，泛珠三角地区房地产开发投资额为1205亿元，同比增长13%，其中住宅投资808亿元，增长10.2%；土地购置面积为133万平方米，同比增长33.08%。商品住宅新开工面积为890万平方米，同比下降36.6%；商品住宅竣工面积为528万平方米，同比下降22.8%。供给涨跌分化。

从需求方面来看，2014年一季度，泛珠三角地区商品住宅销售面积为1004万平方米，同比下降14.8%；商品住宅销售额为1230亿元，同比下降11.5%。与上季度相比，二者增速分别回落22.3个百分点和26.5个百分点，表明该区域房地产市场需求呈现负增长。

从价格上看，2014年一季度，泛珠三角地区重点城市商品住宅均价为12252元/平米，同比上涨3.9%，涨幅较上季度回落3.1个百分点。

2014年一季度，广州市完成房地产开发投资322亿元，同比增长8.8%。其中，商品住宅完成183亿元，同比增长0.8%。

一季度，广州市土地购置面积为18万平方米，同比上涨2.1%。商品房新开工面积为370万平方米，同比下降15.6%。其中，商品住宅新开工面积为253万平方米，同比下降20%。

一季度，广州市商品房销售面积为286万平方米，同比下降15.1%。其中，商品住宅销售面积为225万平方米，同比下降23.8%。商品房销售金额为441亿元，同比下降13.7%。其中，商品住宅销售金额为320亿元，同比下降23.2%。

从商品住宅平均销售价格来看，2014年一季度，广州市商品住宅平均价格为14237元/平米，同比上涨0.8%。

通过对近年历史有关统计数据的分析，考虑到国内外宏观经济环境的变化以及未来的政策可能走向，利用ARIMA预测模型（差分自回归移动平均），我们对2014年上半年全国房地产市场的主要指标预测如下：

在政策大环境基本保持不变的情况下，我们预计，2014年上半年全国房地产市场将将继续保持回落态势，尤其是房屋销售形势会进一步收紧，降幅较一季度有所扩大。具体来看，房地产开发投资、资金来源等指标增速回落，新开工面积、竣工面积销售面积、销售额、土地购置面积等指标保持负增长。

2014年上半年，预计固定资产投资与房地产开发投资均出现小幅回落。预计2014年上半年固定资产投资和房地产开发投资分别实现21.2和4.2万亿元，分别增长17.1%和15.4%，增幅较2013年分别回落201.和4.4个百分点，较2014年一季度回落0.5和1.4个百分点。

2014年上半年，预计房地产开发企业资金来源增幅较为平稳，预计上半年资金来源达6.17万亿元，增长7.7%，增幅较2014年一季度加快1.1个百分点，但较2013年全年回落18.8个百分点；其中，国内贷款达1.15万亿元，增长15.9%，增速较一季度回落4.5个百分点；个人按揭贷款实现6363亿元，同比下降5.9%。

2014年上半年，预计商品房新开工面积和竣工面积均出现负增长。预计上半年商品房新开工面积为7.48亿平方米，同比下降22.0%。商品房竣工面积受销售形势和资金来源收紧的影响，出现下降。预计2014年上半年商品房竣工3.27亿平方米，下降7.4%，降幅较2014年一季度加大2.5个百分点。

 

单位：亿元、万平方米、%

数据来源：国家信息中心中国房地产信息网(crei.cei.gov.cn)。

2013年，商品房销售增速逐季回落，2014年一季度，商品房销售面积出现负增长。上半年，预测这种趋势还将持续，房屋销售依然保持负增长，且降幅有所扩大。预测结果显示，2014年上半年全国商品房实现销售面积4.75亿平方米，实现销售额2.98万亿元，同比分别下降7.6%和10.7%，增长较2014年一季度分别回落3.9和5.5个百分点。

2013年，房地产开发企业土地购置意愿明显增强，全年成功实现增速由负转正。2014年一季度，受市场销售放缓影响，企业土地购置意愿下降，土地购置面积出现小幅下降。上半年，预计土地购置仍将保持小幅回落态势。预计上半年房地产企业购置土地1.56亿平方米，下降0.6%。

（注：文章摘自国家信息中心信息资源开发部研究撰写的《2014年一季度中国房地产市场分析报告》，更多内容请浏览报告原文。）