十八届三中全会《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》指出：建立城乡统一的建设用地市场。在符合规划和用途管制前提下，允许农村集体经营性建设用地出让、租赁、入股，实行与国有土地同等入市、同权同价。缩小征地范围，规范征地程序，完善对被征地农民合理、规范、多元保障机制。扩大国有土地有偿使用范围，减少非公益性用地划拨。建立兼顾国家、集体、个人的土地增值收益分配机制，合理提高个人收益。完善土地租赁、转让、抵押二级市场。保障农户宅基地用益物权，改革完善农村宅基地制度，选择若干试点，慎重稳妥推进农民住房财产权抵押、担保、转让，探索农民增加财产性收入渠道。建立农村产权流转交易市场，推动农村产权流转交易公开、公正、规范运行。
学习上述决定的体会是：土地制度改革非常必要，土地制度改革将成为我省房地产持续发展的保障。我省应利用好土地制度改革的契机，实现我省房地产的跨越式发展。
一、建设用地管理现行规定
《中华人民共和国土地管理法》第四十三条规定：任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地；但是，兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的，或者乡(镇)村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外。前款所称依法申请使用的国有土地包括国家所有的土地和国家征收的原属于农民集体所有的土地。
《中华人民共和国土地管理法》第四十四条规定：建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续。
《中华人民共和国土地管理法》第五十三条规定：经批准的建设项目需要使用国有建设用地的，建设单位应当持法律、行政法规规定的有关文件，向有批准权的县级以上人民政府土地行政主管部门提出建设用地申请，经土地行政主管部门审查，报本级人民政府批准。
《中华人民共和国土地管理法》第五十四条规定：建设单位使用国有土地，应当以出让等有偿使用方式取得。
《中华人民共和国土地管理法》第六十二条规定：农村村民—户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。农村村民建住宅，应当符合乡(镇)土地利用总体规划，并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地。
《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定：农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。
《中华人民共和国城市房地产管理法》第九条规定：城市规划区内的集体所有的土地，经依法征用转为国有土地后，该幅国有土地的使用权方可有偿出让。
《中华人民共和国城市房地产管理法》第十条规定：土地使用权出让，必须符合土地利用总体规划、城市规划和年度建设用地计划。
《中华人民共和国土地管理法》第六十三条和《中华人民共和国城市房地产管理法》第九条都原则规定，集体土地不能直接成为房地产开发用地。因此，集体土地的直接面市，除了修改法律之外，只能在《中华人民共和国土地管理去》第六十三条和《中华人民共和国城市房地产管理法》第九条的相关解释上形成法律依据。《中华人民共和国土地管理法》第六十三条中，“因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外”这句话有解释弹性。《中华人民共和国城市房地产管理法》第九条中，“经依法征用转为国有土地后”这句话有解释弹性。
二、集体土地流转的尝试情况
在集体土地不能直接面市的前提下，各地集体土地流转方面开展了有益尝试。
福建的农地流转农房可置换城镇住房做法、温州12类农村产权可上市交易的做法、重庆集体建设用地“地票模式”上市的做法、深圳农村建设用地可入市交易的做法、海南允许农村集体经济组织或者村民自主开发经营已经纳入流转试点的农村集体建设用地的做法，都有新意，都有突破，都值得借鉴。
三、土地市场发展的前瞻
1．开发商购地方式多样化
房地产开发用地可以通过土地交易中心得到，也可以通过集体建设用地掌控者得到，也可以通过宅基地主人得到，也可以通过购买“地票”得到，也可以自主开发，总之，开发商购地方式多样化。
2．集体土地掌控者的土地定价权变大
以前集体土地转化为房地产开发用地的土地定价权，主要是政府。今后，市场将在配置房地产市场资源及各种要素方面起到决定性作用，集体土地掌控者的土地定价权将变大。
3．集体建设用地上市的渐进性
《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》并没有提及农村建设用地流转、交易的具体操作办法，只是提出总体改革思路和原则意见，因此集体建设用地上市将呈现渐进性。预计不久或将出台《农村集体经营性建设用地流转方案》。
4．土地成本上升是大概率事件
土地使用权持有者，在土地定价权方面的“戏份”增加，保证了土地使用权持有者的权利和收益，也可能增加土地交易成本和交易难度。因此，今后房地产开发土地成本上升是大概率事件。
十八届三中全会《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》指出：建立城乡统一的建设用地市场。在符合规划和用途管制前提下，允许农村集体经营性建设用地出让、租赁、入股，实行与国有土地同等入市、同权同价。缩小征地范围，规范征地程序，完善对被征地农民合理、规范、多元保障机制。扩大国有土地有偿使用范围，减少非公益性用地划拨。建立兼顾国家、集体、个人的土地增值收益分配机制，合理提高个人收益。完善土地租赁、转让、抵押二级市场。保障农户宅基地用益物权，改革完善农村宅基地制度，选择若干试点，慎重稳妥推进农民住房财产权抵押、担保、转让，探索农民增加财产性收入渠道。建立农村产权流转交易市场，推动农村产权流转交易公开、公正、规范运行。
学习上述决定的体会是：土地制度改革非常必要，土地制度改革将成为我省房地产持续发展的保障。我省应利用好土地制度改革的契机，实现我省房地产的跨越式发展。
一、建设用地管理现行规定
《中华人民共和国土地管理法》第四十三条规定：任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地；但是，兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的，或者乡(镇)村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外。前款所称依法申请使用的国有土地包括国家所有的土地和国家征收的原属于农民集体所有的土地。
《中华人民共和国土地管理法》第四十四条规定：建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续。
《中华人民共和国土地管理法》第五十三条规定：经批准的建设项目需要使用国有建设用地的，建设单位应当持法律、行政法规规定的有关文件，向有批准权的县级以上人民政府土地行政主管部门提出建设用地申请，经土地行政主管部门审查，报本级人民政府批准。
《中华人民共和国土地管理法》第五十四条规定：建设单位使用国有土地，应当以出让等有偿使用方式取得。
《中华人民共和国土地管理法》第六十二条规定：农村村民—户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。农村村民建住宅，应当符合乡(镇)土地利用总体规划，并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地。
《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定：农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。
《中华人民共和国城市房地产管理法》第九条规定：城市规划区内的集体所有的土地，经依法征用转为国有土地后，该幅国有土地的使用权方可有偿出让。
《中华人民共和国城市房地产管理法》第十条规定：土地使用权出让，必须符合土地利用总体规划、城市规划和年度建设用地计划。
《中华人民共和国土地管理法》第六十三条和《中华人民共和国城市房地产管理法》第九条都原则规定，集体土地不能直接成为房地产开发用地。因此，集体土地的直接面市，除了修改法律之外，只能在《中华人民共和国土地管理去》第六十三条和《中华人民共和国城市房地产管理法》第九条的相关解释上形成法律依据。《中华人民共和国土地管理法》第六十三条中，“因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外”这句话有解释弹性。《中华人民共和国城市房地产管理法》第九条中，“经依法征用转为国有土地后”这句话有解释弹性。
二、集体土地流转的尝试情况
在集体土地不能直接面市的前提下，各地集体土地流转方面开展了有益尝试。
福建的农地流转农房可置换城镇住房做法、温州12类农村产权可上市交易的做法、重庆集体建设用地“地票模式”上市的做法、深圳农村建设用地可入市交易的做法、海南允许农村集体经济组织或者村民自主开发经营已经纳入流转试点的农村集体建设用地的做法，都有新意，都有突破，都值得借鉴。
三、土地市场发展的前瞻
1．开发商购地方式多样化
房地产开发用地可以通过土地交易中心得到，也可以通过集体建设用地掌控者得到，也可以通过宅基地主人得到，也可以通过购买“地票”得到，也可以自主开发，总之，开发商购地方式多样化。
2．集体土地掌控者的土地定价权变大
以前集体土地转化为房地产开发用地的土地定价权，主要是政府。今后，市场将在配置房地产市场资源及各种要素方面起到决定性作用，集体土地掌控者的土地定价权将变大。
3．集体建设用地上市的渐进性
《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》并没有提及农村建设用地流转、交易的具体操作办法，只是提出总体改革思路和原则意见，因此集体建设用地上市将呈现渐进性。预计不久或将出台《农村集体经营性建设用地流转方案》。
4．土地成本上升是大概率事件
土地使用权持有者，在土地定价权方面的“戏份”增加，保证了土地使用权持有者的权利和收益，也可能增加土地交易成本和交易难度。因此，今后房地产开发土地成本上升是大概率事件。