主题：2013年房价预测（解读一号文件:土地确权与城镇化）

《2013年房价预测（解读一号文件:土地确权与城镇化）》
前言。
研究楼市一年了。因为守着自己的店，空闲时间比较多，我搜集了几乎网上能找到的楼市分析资料，论坛、文库、爱问共享、百度新闻……光从论坛复制下的资料，整理成Word都有3000多页……现在我把这一年的研究结果拿出来和大家分享、讨论。
网上无数人进行过房价预测，但事实证明绝大部分都是错的，包括无数著名的。
2012年预测房价出错的，最出名的是谢国忠，这位曾经预言2012年北京房价将跌5成，但到了2012年年底，事实让我想起网上的一句话，“的话算个屁。”
2013年全国人民都在等着预测房价出错的郭建波上长安街裸奔。最后他耍赖了，PS张图了事，不是条汉子。
事实证明，的话不能信，我们只能靠自己。自己努力去分析房价，分析对了房价走势，也许就会拯救你半生的积蓄。
虽然的预测基本上都错了，但的无数次错误对我们是有用的，因为我们搞明白了他们到底错在哪了，我们也就真正抓住了房价走势的关键。
错在哪？
1。他们错在用一大堆经济学的理论来解释一个政治主导的市场，所以什么房价收入比，供求关系，租售比，空置率，人口曲线，城镇化率……神马的都是浮云。如果真按照这个算，中国房价早崩了十回了。
2。他们错误地解读了国家的调控政策。当真正需要用政治学解释这个市场时，这些善良的又错误地估计了调控政策真正目的。所以他们的预测从来都是一个字：错。
无数血的事实早已证明，中国房价是一个政策市，但政策的力量到底在这个市场中占多大的比重呢？我们来看房价的构成就明白了。

最后告诉大家关键的一点，目的是给自己积点德。房子保值是个天大的谎言。你想想，即使房价是上涨的，但那是纸上富贵，你能把它兑换成现金吗？真正的保值品必须是能保证确定可以兑换现金的。三四五线城市房子，我几乎可以肯定地说，根本无法保值，因为无法兑换现金。套现问题被鼓吹买房保值的人忽略了。因为二手房要首付六成，加上各种税费，一次性就要付二三十万现金，现在这样有实力的刚需还有几个，拿得出首付六成的刚需，他不会去买首付三成的新房吗。所以房子那些账面上的钱，根本无法兑现准确地说，只能让5%左右的人兑现。那只是一场纸上富贵。为什么这么说？
一个城市，假如大家都把房屋拿来套现金，那么楼市直接就垮了，怎么可能保值呢？将来无数在2010年之后买房的人肯定会栽在这上面。保值的是哪些在高位能幸运地把房子卖出的少数人，比例不会超过5%，因为如果100%的者都把房子拿来兑换现金，直接的结果就是当地楼市崩盘。三四五线城市下场是一样的，最后都是纸上富贵。我几乎可以肯定无数的人都会栽在无法套现这一条上。现在中国的房子全卖了，差不多可以买下两个美国了。大家想想吧，可能吗。
对于自住刚需，根据你自身的情况。我的建议就是：三四线城市，现在能买的起就买吧。五线城市，等三年再看吧。（每个地方不一样，建议大家看看易居中国2012年10月出的研究报告《中国城市发展前景与风险排行榜》，风险最大的那50个四线城市建议不要买房。）
对于买房保值者，我的建议就是：三四五线城市，不要买，因为你有95%的可能无法兑换现金。你现在买房，保本的几率绝对不会大于股市。请深思。
关于三四五线城市的鬼城林立有个数据可以证明，这是全国范围的事。《中国青年报》：城镇化进程中，土地城镇化的速度明显快于人口城镇化的速度。陈锡文用一组数字来说明其中存在的问题：1980年，我国城市建成区的总规模大约5000平方公里，到2010年城市建成区的总规模已经扩大到4.6万平方公里，也就是城市建成区的总规模扩大了8.2倍。但是城镇人口按照现有的统计口径，1980年是1.9亿多人，不到两亿人，2010年是6.7亿人，大约增加了2.5倍。大家可以想想，1980年有多少高楼。但为什么城区面积增大了8.2倍，人口增长却只有2.5倍，有些开发商储备了可供开发十年的土地，这并不是玩笑。因为没有人能阻止地方政府买地的行为。如果你掌舵，难道你会留给下一任卖？你傻吗。