主题：浅析拐点论和石家庄房价变化趋势

房价“拐点论”曾在2007年年末席卷全国，房地产业内人士为此争论不休，北京、深圳等地雾里看花似的“忽升忽降”的房价也令民众拿捏不定，很多期望宏观调控能让房价下降的人有的也持币观望。那么到底有没有形成所谓的房价拐点，宏观调控到底能不能让房价下降下降呢？可以肯定地说，现在根本没有所谓的房价拐点，10年甚至20年也不会出现房价的拐点，而每次宏观调控的结果也是房价更快速的上涨，根本没有出现房价的下降，没买房的人抓紧出手吧，否则，将来更买不起房了。
拐点论在一定程度上成了一定的气候，这是从人的心理是上讲有这样一种态势；但，实际上根本没有所谓的房价拐点，这只是人们的一种美好的愿望。因为第一，目前中国老百姓确实有一部分人收入比较低，他肯定在期盼着这种状态的出现。但是这种状态的出现是绝对不可能的。就算这种状态出现，买不起房的仍然买不起，就北京的经济适用房来说，是7000元/㎡，还不到北京普通商品房的一半价钱，买一套就算60平方米的房子，也需要42万，稍微大一些，就五六十万，一般的工薪阶层是根本买不起的。再一种情况，因为很多人买不起房子，政府不想或没有能力承担大量建设经济适用房和廉租房，为了把这种矛盾进行一种转化，让开发商来承担政府应尽的责任，就出台了一系列宏观调控政策。但是政府自己的利益又不肯放弃，土地价格越拍越高，房价怎么会下降呢！而拐点论的始作俑者王石，他说出这番话，是有自己的目的的，他就是想促进自己的楼盘的销售。万科在深圳降价的这几个楼盘原来的定价是非常高的，比如说原来定价是2万元㎡，打折之后是1.5万元/㎡，就是这样的话，它比周边的同档次的楼盘仍高出许多。现在根本没有出现所谓的拐点。
拐点论之所以能形成广泛传播，媒体的推波助澜功不可没。媒体总是想让它的读者看到读者希望的事情，哪怕这种事情子虚乌有。而媒体本身更是炒作的高手，他们善于抓住一切能成为新闻的事情，从而扩大它的读者群，为它的广告增加收入。
再从房地产的供给需求对比和房地产成本构成上来说。最近石家庄提出三年要大变样，需要拆掉700多万平方米，按照1：1.4的拆迁安置比例，光拆迁这一块就得1000万平方米的安置需求，每年最少得300多万平方米，这是被动需求这一块；每年新进入石家庄和换房主动需求这一块最少也得300万平方米。石家庄每年可供应量也只有300多万平方米，在这种情况下，房价怎能不涨！07年石家庄的地王都到了570多万/亩，是三年前的3倍多；钢筋水泥等建筑材料也是三年前的2倍多；建筑工人工资也是三年2倍多；在这样的情况下，房价怎能不涨！建安成本加上环境费、配套费以及其他各种税费等等，直接建设成本最少要到2500--3000元/㎡，假设原来房子的容积率是1.5左右，现在按照石家庄给的规划条件一般是3.0，也就是说拆掉10万平方米，现在能建成20万平方米，在这种情况下，加上国家规范要求配置越来越高，房地产商要打平的话，最起码就需要把房价卖到六七千，如果有一定的利润，房价一平方米至少得卖到七八千。从这方面说，房价必然是不断上涨的。从石家庄房价的现实情况来看，在二环以内房价不会低于六千，中心区域的房价有的已经到了八九千，三环附近的楼盘现在都已经到了3500多元，到今年年底肯定不会低于4500元。像联邦东方明珠，那个楼盘规划和环境都不好，非常不适合居住，现在都卖到五六千，甚至有一些村证房也卖到四千多了。
所以无论从现实情况、房价构成、房地产供需对比还是历次宏观调控的结果看，都没有所谓的拐点，房价仍然在不断的上涨，石家庄的房价也必然不断上涨！没买房的，抓紧买房吧，否则，现在能买两室的，将来只能买得上一室的，现在能买一室的，将来什么也买不上了！

好贴